下游地产：8月，房市销售总体持续“量价齐升”格局，分类城市价格指数尤其二线城市价格同比增速较高；高频数据显示，9月一三线城市交易量回落，价格或趋稳定。

国务院总理李克强 9 月 14 日主持召开国务院常务会议，部署加快推进“互联网+政务服务”，以深化政府自身改革更大程度利企便民；决定大力发展装配式建筑，推动产业结构调整升级。

近期债券市场思考及策略判断。2009 年来房地产共经历了三轮周期，以这三轮房地产周期作为划分依据来看，从房价强势上涨到见顶回落的期间内，房价与债券收益率走势也呈现出了不同的关系。当前的地产市场正处于第三轮的强势上涨期内，十一期间各地纷纷出台政策，房市俨然进入密集调控阶段，因此房市调控对债市的影响也成为市场关注的焦点。

供需同环比双降，楼面价、溢价率回落。2016 年9 月，一线城市合计推出建面273 万平米（环比-48%，同比-48%）；成交建面211万平米（环比-57%，同比-68%）；合计出让金123 亿元（环比-85%，同比-79%），其中住宅用地土地出让金为55 亿元，环比下跌84%，同比下跌87%，溢价率98%。整体来看，2016 年前三季度受供地紧缩影响，一线城市土地成交量同比跌幅显著，出让金也同比小幅下滑。

2016 年 8 月，融 360 监测的 533 家银行首套房平均贷款利率为 4.44%，结束了 15 年以来的持续下行态势，环比首次持平，按揭贷边际宽松逐步消失。分城市看，一线城市中，北京首套房信贷环境呈现收紧，而上海、广州、 深圳则保持相对平稳； 重点二线城市首套房贷款利率整体保持平稳态势，但在首付政策方面，南京、杭州、武汉等热点城市部分银行逐步上调首付比例，首套房信贷政策逐步收紧。

人口年龄结构与房地产那些似是而非的问题：根据美国学者哈瑞丹特的研究，消费者对住房的需求贯穿了整个生命周期，其中首次置业和改善性需求是最为核心的需求，其主要集中在25-44 岁这个住房需求的黄金年龄段，得益于家庭收入的整合，这个年龄段的住房购买力最为充分。相较其他国家，中国人购房特征存在一定差异，这主要体现在更年轻的首次购房年龄、提前消费的倾向、更高的住房自有率和更高的财富占比。

对债券市场来说，光是地产调整预期的出现，就足以推动收益率在十月份再创新低。而如果地产调整真的出现，那 10 年国债 2.0 未必是最低水平。

在工业化和城镇化的快速推进过程中，大量人口向城市聚集。与此同时，由于城市住房供给难以满足人口快速增长的需要，为了居住需要，自然形成了一批简易型自建住房，这些房屋因为缺乏技术规范和管理，质量难以保障，安全隐患也较多。另外，随着时代的发展，部分建筑年代较早的房屋以及部分单位的集体宿舍结构设计不合理，越来越不符合现代人的生活和居住要求，亟待改造。从特点上看，棚户区的房屋以简易结构居多，建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施也不健全。    

地主港模式已成为国际主流港口管理模式， 并为世界银行所推荐。 2015 年，河北省政府出台《关于加快沿海港口转型升级为京津冀协同发展提供强力支撑的意见》，提出探索建立“ 地主港” 开发建设新模式。最近笔者对京唐港探索地主港模式的做法及效果，进行了深入调查研究，发现地主港模式对于企业与港口的改革创新和健康发展起到了特有和重要的保障及促进作用。    

6 月份，深圳楼市并没有延续“ 3·25 新政”以来持续回调的局面。当月，新房和二手住房成交量环比分别增长了 41%和 12.8%。而在此前的 4 月份和 5 月份，受“ 3.25 新政”的影响，新房成交量环比分别下降 45.7%和2.7%；考虑到赶评估值征税政策“末班车”和登记备案滞后的影响，二手房成交量更是连续“腰斩”， 4、 5 两个月成交量环比分别下降 23.4%和 62.5%。