2021年9月以来，在因城施策背景下，多地需求政策已经开始放松。今年政府工作报告对地产需求侧已做定调， 在严守“房住不炒”的长效机制的底线下，各地方仍有因城施策提振需求的空间。目前多城需求政策底已现， 但受到“奥密克戎疫情扰动+居民对按时交付有担忧+居民对房价上涨预期不足+改善性住房和新市民住房刚需释 放缓慢”等因素的影响，需求周期的修复是一个慢变量，居民购房意愿和购房能力的提振要求进一步的政策推 动，各城市在户籍政策、财税政策和居民信贷政策等方面仍需再做放松。

物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度均较强，“优 质优价”利于拓展行业整体发展空间，从行业发展趋势和公司资源禀赋出发， 建议关注四条主线：1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司， 建议关注碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、融创服务、金科服务；2）规 模第二梯队的成长型标的，推荐新城悦服务，建议关注世茂服务、建业新生活、 旭辉永升服务；3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，推荐远洋服 务，建议关注新大正、宝龙商业、卓越商企；4）资源禀赋突出的央企物管标 的，推荐中海物业、保利物业，建议关注招商积余、华润万象生活。

结合最新交易情绪跟踪，资金情绪延续修复，交易结构加速向地产倾斜。一 方面，情绪指标陆续触底反弹，新高个股数、MACD 强势股等趋势占优指标 均触底反弹，融资杠杆情绪已基本修复至历史中枢附近；另一方面，外资月 末也明显转向流入，单周净流入超200 亿，ETF 份额环比增加，资金情绪陆 续修复。成交结构上，交易集中度有所抬升，分化水平则有所回落，交易结 构向地产加速倾斜，成交占比历史分位升至60%，医药内部则走向分化，中 药成交占比延续提升，而原料药、化学制剂、疫苗等成交占比集体回落。

2021 年9 月份以来，至少已经有30 家发行过公开债务的房企公开暴露了风险。2021 年9 月之前，房企在资金链断裂的时候往往会选择公开债务直接违约；而2021 年9 月份以来，我们看到多数房企采取了展期、交换要约、同意征求等更多元化的形式进行债务管理。

需求修复不及预期，倒逼政策放松速度加快、等级提升：从21 年12 月以来，各城市需求端政策放松直到22 年3 月才进入到放松限购、限贷、限售的阶段。结合1-3 月百强房企销售数据，我们认为，需求修复不及预期倒逼政策进入限购、限贷、限售的放松，而22Q2 更多城市有望跟进，需求端政策放松有望由点及面进行铺开。

百强房企2022 年首季情况恶劣，全口径销售同比下跌47.1%，权益销售总额同比下跌48.6%，操盘口径销售同比下跌47.0%，跌幅比首两个月加大。按全口径销售计算，排名首10 位之房企平均跌幅35%、排名10-30 平均跌幅44%、排名30-50平均跌幅47%，排名100-200 位的中小型房企总销售额同比下跌55.8%。首季销售额还有正增长的房企以国企、港资或外资为主。在市场不明朗情况下，大部份房企都没有给出2022 年销售目标，有给目标的都是规模较大或有国企股东背景的房企，对投融资较有把握。我们维持观点：以配置国企为主，并适量关注能取得融资的民企，尤其是最近银行并购贷额度的民企如旭辉、美的等，静待政策扭转带来的修复。

从行业角度，我们坚定看好地产板块的投资机会。（1）短期投资逻辑在于政策演绎：当前地产销售、拿地、开工均持续走弱，投资虽暂时韧性但结构恶化；展望后续，少数城市虽有回暖，但多数城市未见明显的向好趋势，后续政策仍会持续加码；只要土地不热，行情不冷；（2）中长期投资逻辑在于模式改善，“慢时代”ROE 质量提高：上轮周期中，地产股的根本缺陷在于快周转模式导致的行业整体盈利能力的恶化；房企估值的持续下杀，本质上是对地产金融化的否定；随着预售资金自由使用不再成立，开发行业将脱离金融属性，回归慢周转制造业属性；但同时，房企通过提升利润率（摒弃快周转的自发结果）、提升回款速度、降低债务成本等方式，ROE 维持不变的同时质量提升，行业估值体系有望重构，PB 大于1 将成为优质房企的标配。

2022年1-2月，房地产市场主要运行指标延续下行趋势：一是全国房地产开发景气指数在适度水平区间持续下行至100点以下；二是房地产投资增速继续放缓；三是房地产开发企业到位资金累计增速持续回落并转为负增长；五是房屋施工面积累计增速继续回落，房屋新开工面积降幅继续扩大，房屋竣工面积累计增速转为负增长；六是全国商品房销售面积和销售额累计增速继续下滑并转为负增长；七是全国70个大中城市中，商品住宅销售价格一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨，二三线城市环比持平或下降。