2022年 1-4月商品房销售面积及销售金额累计同比增速分别为-20.9%和-29.5%，较1-3 月分别下降7.1 和6.8 个百分点；4 月单月销售面积和销售金额同比增速为-39%和-46.6%，分别较3 月下降21.3 和20.4 个百分点，单月销售增速创历史新低，已连续9 个月的负增长。百城新建商品住宅价格指数环比增长0.02%，连续3 个月的环比上行，4 月下跌城市数量达到36个，较3 月减少1 城，房价走弱趋势有所放缓。

继2 月27 日我们发布《房地产代建系列研究之二：代建行业市场发展规模测算》后，本文是代建业务第三篇研究报告。本文立足于我国目前现有代建业务模式和微观盈利测算展开讨论，并就具体项目实例进行测算分析，展示选择代建业务对于委托方的影响。代建业务依旧间接受到房地产行业调控影响；代建业务与固定资产投资规模相关。考虑总量规模，我国固定资产投资长期增速面临下行；监管层对政府建设性支出监管处于从严趋势。

改善需求的释放或带动本轮市场的恢复。房地产行业正经历“房改”以来的 第三次低谷。中长期看，城镇化率的稳步增长仍是行业持续发展的支撑；短 期来看，宽松政策持续落地，此前被抑制或错杀的改善型需求受益更大，如 北京、上海、南京等城市二手房/新房成交面积比超过0.6，限购限售的放宽 将促进臵换改善需求的释放，或成为本轮市场恢复的牵引。我们认为本轮行 业周期中具有突出核心竞争力的改善型房企或将跻身行业前茅。

2021 年总体房企营收同比增长12.2%，同比下滑1.9pct。归母净利润同比下降59.7%，增速同比下滑55.1pct。2021 年房地产行业遇到挑战，流动性收紧叠加下半年行业基本面全面下行，从而导致利润空间进一步压缩，各梯队上市房企盈利受到严重影响，在2020 年来净利润负增长的基础上进一步大幅下降。其中龙头房企营收和归母净利保持较强韧性，归母净利集中度创2015 年以来新高。中型、小型房企营收和归母净利同比降幅依次扩大。

第一，土地市场维持低温运行，土地出让金腰斩，低溢价、高流拍并存。根据中指研究院土地成交数据，2022 年一季度全国土地出让金6228 亿元，同比下降52.9%；成交土地平均溢价率为4.0%，处于2016 年以来的较低水平。一季度全国土地流拍数量共计1631 宗，受土地市场供地缩量影响，流拍地块数量同比下降22.3%，但流拍率为11.5%，较2021 年同期上升0.8 个百分点。

上周（22/04/23-22/04/29）45 个重点城市新房合计成交404 万平米，环比+12%；其中，一二线环比+11%、三四线环比+15%；4 月截至上周一手房月成交同比-52%，较3 月-8pct；其中，一二线同比-49%、三四线同比-62%，分别较3月 -10pct 和-5pct。上周14 个重点城市二手房成交141 万平米，环比+39%；4 月至今累计成交同比-45%。库存方面，上周15 城推盘299 万平米，对应周成交/推盘比0.47 倍，最近3 个月（22 年1-3 月）分别为1.23 倍、1.32 倍和0.97 倍。截至上周末，15 城可售面积为9,810 平米，环比+1.7%；3 个月移动平均去化月数为18.1 个月，环比上升1.0 个月，行业短期库存走高、中期库存依然处于低位。