货币供给中性，经济稳定，通胀水平回落：11月M2同比增9.10%，比上月回升0.3个百分点；CPI同比增1.70%，比上月回落0.2个百分点；美元兑人民币汇价期末6.6034；PMI为51.8%，增速比上月回升0.2个百分点；进出口额同比升14.7%，比上月升3.50个百分点；顺差402亿美元。

我们在 1 月 4 日发布的报告《追根溯源论房地产十大关系》 中提出两大观点，一是城市化下半场转型期，政策面将推进基本居住市场，遏制房屋金融资产属性过度扩大；二是房企盈利模式改变，从产销模式向资管模式升级。

11月地方政府主导的“四限”调控持续深入，并仍以限售为主。同时值得注意的是，在政策普遍趋紧的同时，部分城市推出人才住房优惠政策，在购房准入门槛、优惠补贴以及落户制度方面给予优惠。长效机制方面，政府的着力点依旧在于加快推进租赁市场，通过供给端加大供给，需求端加强权益保障，引导需求向租赁市场转化。

定调“房住不炒”，思考“美好生活”：政策：我们认为长效机制将主要围绕三大方面展开：房供给体系上供给类型多元、价格可控以及规模持续；房保障体系上购租并举，并提供财富增值的空间；房金融体系上住房金融机构的专业化和住房租赁REITs的推进，同时中短期内政策依然具备延续性；销售：全国房地产市场成交呈现“冰火”分化，“冰”在于一二线城市的成交量熄火，而“火”则在于三四线城市的崛起；价格：新房价格受预售证管理带来量跌价稳，而二手房的价格持续回落；库存：预计棚改将随去库存目标的达成逐步淡出焦点；信贷：按揭贷款增速持续收缩，居民中长期贷款占比下降；土地市场：补库存需求支撑下有望小幅增长。预测：展望明年，我们认为调控政策难有松动，主流城市预售证管理仍将严格，预计18年全国销售面积、销售金额分别同比下降7.6%、4.7%，17、18年投资增速预测值为7.7%、4.2%。

我国将在 15 个城市开展老旧小区改造试点，以探索城市老旧小区改造新模式，为推进全国老旧小区改造，提供可复制、可推广的经验。住房和城乡建设部 12 月 1 日在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会。住建部部长王蒙徽在会上说，推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感；有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

从2015年开始采取的“因城施策、分类监管”将替代“统一调控”模式。政策模式改变将对中国房地产行业中长期发展产生深远影响。因城施策、分类监管：1）不同类型城市差异明显，中长期看行业总量高位，增速低位，结构性机会优于整体性机会。因城施策、分类监管：2）行业集中度快速提升，前三十强竞争尤其激烈，入门门槛大幅提升。

经过15、16、17年三年的住宅去库存（销售面积大于开工面积），目前全国中期企业库存下降至30.7亿平米，去化周期为09年以来最低水平，低库存带来稳定的销售去化率及较高的资产周转率，保证存货价值。

我们判断2018年政策将从供应端和需求端两端共同发力，带来我国住房制度一场新的变革，我们判断未来住房供应将会更加多元化，而需求端则在调控下保持稳健。供应端看，政府主要供应租赁住房、共有产权住房、保障房、棚改安置住房等保障性质住房，而市场主要提供商品房、租赁住房，满足不同群体的需求。需求端看，“房住不炒”的基调下，预计现有调控政策将维持稳定性和延续性，未来政策都会在这一基本导向下实施，政府对于房价上行，特别是核心一二线城市房价上行仍将保持低容忍度。