我们判断2018年将是房地产长效机制落地之年，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为明年上半年的地产板块看点在于：1）一二线城市成交降幅已在今年末明显收窄，明年有望重回正增长轨道；2）短期调控政策已边际见底，部分过严的行政措施将让位于长效机制，政策边际拐点是明年的一大看点；3）居民信贷占比目前过半，按揭信贷额度有边际放松空间，或较下半年偏紧格局有所改善；4）长效机制和租赁住房的细则推出将成为市场焦点，地产投资增速低位运行或为新常态；5）行业集中度有望继续提升，龙头房企业绩将维持惯性增长，估值切换效应明显。我们维持板块中立评级，建议积极关注政策边际变化的时点，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产等；2）资源型房企：招商蛇口、华侨城等；3）区域型房企：华夏幸福等；4）题材机会：光大嘉宝等。

长周期下，我们认为商品房购置的供需主要看人口和土地供给。结合二者的变化趋势，能够把握长周期下的房价走势（详见专题报告之一、二《阶梯型城镇化、租售并举强化城市金字塔效应》、《租售并举重塑供给新十年新格局》）。在市场化的交易行为中，供需的平衡势必涉及双方手中的资金量是否足够充裕，本文将重点从供给端讨论开发商手中的资金从何而来，至何而去，以及随着资金来源的变化地产行业的商业模式将进化升级。

土地供应方面，受去年同期以及上月高基数影响，12月住宅类供地同比、环比分别由正转负至-32%、-17%，但供给量并不差，超全年月均供应26%，其中，纯住宅供地同比-22%、环比-5%，同样受去年高基数影响，17年纯住宅供地累计+27%，我们下半年住宅供地放量判断得到持续验证。土地成交方面，12月住宅类土地成交环比+41%、同比-15%，其中，纯住宅土地成交环比+17%、同比-17%，成交环比表现亮眼，但同比表现仍受高基数压制。土地供需方面，由于12月土地成交放量并创年内新高，而同期供地同比、环比大幅缩量，土地成交/供应比上涨至1.12倍，较11月上升70%，12月住宅类土地成交单价环比-8%，溢价率继续进一步下降3pct至19%，表明土地市场供应关系将持续改善，并且我们维持认为土地供给将持续放量，土地价格也将进一步回归理性。

地方政策松动原因：近期地方财政压力加大是地方政府频频试探松动楼市调控政策的主因，如限价略松、人才引进和限售替换限购等17年1-11月全国一般公共预算收入（不含卖地收入）同比+8.4%（前值+9.2%），11月单月同比下降1.4%（前值+5.4%），其中，地方本级财政收入（不含卖地收入）同比+8.7%（前值+9.7%），11月单月同比-3.8%（前值+7.3%），表明中央和地方政府财政压力加大、其中尤其地方政府，比如：17年11月南京、兰州和合肥的一般公共财政预算收入同比分别-10.0%、-6.6%和-1.8%，较前值+15.7%、+57.5%和+31.9%分别大幅跳水式下降25.7pct、64.1pct和33.7pct，房地产交易额的大幅下降造成了地方财政收入的跳水式下降，而17年1-11月全国国有土地使用权出让收入同比+35.3%，由此也就造成地方政府对土地财政的依赖不降反增，但随着卖地成本的快速提升，卖地的毛利率也将下降，因而在全国持续调控1年半后迫使地方政府试探性松动调控政策，比如近期合肥限价政策略有放松、南京降低人才引进标准和兰州局部限售替换限购等。

2018年的楼市调控会在哪些方面发力呢？从中央工作会议的精神来看，除了保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性之外，分清中央和地方事权、实行差别化调控、精细化房贷政策将是明年楼市调控的重要看点。

2017年12月31日，克尔瑞发布2017年年度最新房地产公司销售排行，其中碧桂园、万科和中国恒大分别位于前三，其销售金额分别为5,500亿、5,239亿和5,132亿元，分别同比+78%、+44%、+37%，前三门槛已突破5,000亿。排名第4到第10房企分别为融创中国、保利地产、绿地集团、中海地产、龙湖地产、华夏幸福、华润置地，前10大房企销售金额门槛已破1,500亿。此外2017年破千亿房企数量达17家，较16年新增6家。

整体上我们看到下一年工作的主题词从 15 年的“巩固房地产市场向好态势”到 16 年 的“千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展”再到今年的“深化住房制 度改革”，与此前中央经济工作会议中关于房地产的部分一脉相承。“房子是用来住的， 而不是用来炒的”自去年中央经济工作会议首提，19 大会议中再次强调，到本次中央经 济工作会议中重申，显示了中央对于不动产在中国的定位，我们再次重申，中国房地产 市场调控将进入体系建设时代，保证行业长期稳定健康发展将是最终目标，而这并非短 期内能够完成，因此也预示着目前的各种调控政策难以马上退出。