我们在 1 月 4 日发布的报告《追根溯源论房地产十大关系》 中提出两大观点，一是城市化下半场转型期，政策面将推进基本居住市场，遏制房屋金融资产属性过度扩大；二是房企盈利模式改变，从产销模式向资管模式升级。

1、 2017 观点回顾 ..3

2、 2018 政策导向：长效机制逐步成型.........3

2.1、 调控升级：从控制需求到优化供给....... 3

2.2、 需求分流：遏制投机，支持自住，发展租赁........ 4

2.3、 扩大供给：土地放量，地价走低，打击囤地........ 6

2.4、 库存回落：成效显著，80 城库存至四年新低.......... 9

2.5、 盈利改善：土地成本挤压渐轻，减收不减利............ 9

3、 2018 地产升级：四大红利与房企进化........11

3.1、 土储布局：区域增长极效应凸显的资源红利......... 11

3.2、 规模优势：行业集中度提升的规模红利........... 13

3.3、 品牌效应：“切入生活”的产业链协同红利......... 15

3.4、 城市更新：“绣花功夫”的区域深耕红利.......... 20

3.5、 房企进化：部分实力深耕房企向城市运营商升级........ 23

4、 2018 数据预判：投资稳态 量缩价平 格局切换.........24

4.1、 投资稳态：全年增速 5%-7%，"浅 V"走势......... 24

4.2、 销售谨慎：量缩价平，一二线占比提升......... 26

5、 2018 投资建议：估值修复 深挖红利 关注国改..........28

5.1、 估值修复：不确定性折价修复，周期波幅逐步减弱......... 28

5.2、 标的选择：深挖四大红利，关注国企改革....... 29

6、 风险分析.........30