经过15、16、17年三年的住宅去库存（销售面积大于开工面积），目前全国中期企业库存下降至30.7亿平米，去化周期为09年以来最低水平，低库存带来稳定的销售去化率及较高的资产周转率，保证存货价值。

回顾转变的一年.......8

低库存下的新常态.........8

库存结构分析：低库存常态化.....9

政策新常态：政策周期熨平，短期调控或常态化...... 11

房企新常态：龙头房企在销售端及土地端的聚焦效应将持续显现......15

估值的新常态：行业系统性风险下降，业绩增长成为核心影响因素......20

基本面回顾：量跌时间延缓，房价增速下行缓慢......24

本轮政策周期进入后半段.......24

三四线超预期复苏是延缓量跌时间的重要因素......26

低库存导致房价增速下行较为缓慢........29

17 年三四线房价领涨，行政限价导致一二线房价涨幅收窄.......30

土地供地节奏显著加快，长期供应计划收缩.........32

基本面展望：成交量将小幅下滑，成交金额同比持平.........44

基本面下行趋势明确， 18 年或将量跌价稳.......44

成交量判断：预计 18 年全国商品房销售面积同比下滑 4%....45

成交金额判断：预计 18 年全国商品房销售金额同比增长 0%左右.....50

投资及新开工预测：投资增长 5.3%，新开工增长 7%.........51

租赁项目建设对于投资的影响测算.......58

长效机制加速推进，住房制度设计是关键.........62

德国住房制度研究........64

新加坡住房研究........70

德国与新加坡制度对我国的启示.......78

REITS： “公募基金+ABS”架构或将优先推出........79

关注房产税在 18 年的推进情况.........85

板块投资策略：关注长期机遇与短期价值.........89

传统开发类企业：关注价值修复机遇..........89

长期行业发展机遇：长效机制政策催化与存量时代投资机遇........92

房地产大资管或将迎来集中发展..........96

风险提示........97