各类竞争主体跑马圈地，产业迎来新一轮升级。我国养老产业主要参与主体有：1）保险公司：2010 年9 月，保险资金正式获准进入养老地产市场。养老地产以其长期稳定资产的特点吸引险企进行投资。2）地产公司：万科在养老社区、嵌入式养老服务中心及自持老年公寓三个方向上都有尝试。保利2012 年开始布局，继和熹会养老公寓也被集团视作地产开发销售后的又一商业模式。不过，开发商习惯于高周转、赚快钱的模式，而养老地产产业链长，资金要求量大、市场回报慢，开发商缺乏后续养老服务相关经验，当前其资金压力又较大，因此进行养老产业投资的意愿并不高。

2022 年 9 月，我们跟踪的 13 家重点房企单月销售金额合计同比下降 1%，环 比 8 月提升 11%，3 季度销售金额同比 2021 年同期下滑 14%，环比 2022 年 2 季度收缩 2%，1-9 月累计销售金额同比 2021 年同期下滑 30%。债券收益率低 于 10%的样本企业 3 季度拿地金额占销售比为 44%，其他企业拿地金额占销售 比为 1%。失去拿地窗口、被迫压缩开工的企业，之前面对购房人对信用的质 疑，未来则面对可售货值不足。具备融资能力的企业，则获得了区域位置更加的土地储备，可售资源将进一步放大。当然，不同企业之间的开发能力仍然有 别，2023 年春天将是通过利润表观察开发能力的重要窗口。

房地产行业涉及面广、产业链长、带动力强，对稳住经济大盘至关重要。2022年年初以来，受新冠肺炎疫情反复冲击、市场预期转弱、需求结构转变等长短期因素的综合影响，我国房地产市场面临较大的下行压力，房屋销售明显降温，房企投资意愿低迷，融资环境依旧偏紧。未来一段时期，随着国家和地方支持政策的相继落地，房地产市场将逐步趋稳，但市场潜在风险仍不容忽视，须进一步采取措施推动房地产市场健康稳定发展。

2019年住建部出台《关于进一步规范发展公租房的意见》，在分类保障方式上明确指出“对低保、低收入住房困难家庭和分散供养特困人员，可以实物配租为主、租赁补贴为辅；对中等偏下收入住房困难家庭，可以租赁补贴为主、实物配租为辅”。一系列通知意见的出台，在不断完善住房保障体系的同时，执行过程中也出现了一些值得分析探讨的问题。

日本泡沫经济发生的主要机理。1）日本为支持企业出口，采取过度宽松的货币 政策。2）投机热潮兴起，推升日本房价、地价，股票价格加速上扬。3）政府 采取金融紧缩政策，泡沫经济破裂，房价地价大跌，随后经济长期低迷。

“金九”缺席，销售弱修复，期待“银十”。2022 年9 月，30 城新 房销售面积1310.17 万平，同比增速为-13.91%，环比增速为6.58%， 成交套数117536 套，同比增速为-17.02%，环比增速为4.19%，本月成 交面积和套数较8 月有小幅回升。9 月底以来，政策端发力稳楼市、扭 预期，多部门出台下调利率、个税退税等措施，刺激刚需及改善性需 求、稳定预期，政策效果将逐步显现，四季度销售将继续保持弱复苏 态势，期待“银十”的表现。

近期地产板块呈现震荡走势，这反映了市场对于地产板块仍然存在分歧和疑虑：1）政策宽松能否传导到销售，销售拐点什么时候到？2）行业信用风险什么时候出清，房企信用风险是否充分暴露。当前市场对地产销售后续走势、信用风险演化等层面存在一定的预期差。我们认为地产板块四季度的行情演变或将是：板块上涨起始主要来自于销售基本面的兑现，但仍可能受到房企出险导致的市场消极情绪蔓延扰动。

2021 年以来，房地产市场持续降温，行业融资环境收紧，部分房企财务状况明显恶化、风险逐步爆发，行业进入下行通道。在此背景下，房企拿地意愿下降，导致大部分区域土地出让金明显下滑，对政府财政收入形成冲击，2022年上半年形势进一步加重；部分财政收入对土地依赖度相对较高且土地出让金降幅较大的区域，其财政受房地产行业下行的冲击影响程度相对更高，未来更易受房地产行业下行的冲击。

在“保交楼、稳民生”主基调下，各地“因城施策”节奏正在加快。9月26日，甘肃省庆阳市发布楼市新政，全面落实购买普通商品房“不限购、不限价”政策，“十条”新政力度基本已达到限购政策调控前水平。

在城投的分析研究框架当中，市场会着重关注区域债务水平这一指标，而如何衡量则成为了我们需要探讨的内容，主要差异在于债务率计算公式的分子项中对于城投平台范围的界定上。本文提出几种不同口径下的债务率，看一看其中的差异在哪，综合评估之下有哪些启发？