科学发展房地产经济，能够有效推进我国国民经济的前进，同时房地产经济更是目前我国国民经济重要支柱产业之一。我们需要保证房地产经济能够健康平稳的发展，只有这样才能促进我国国民经济的稳定前进。目前，在我国市场经济的各种作用下，其房地产市场经济的发展也越来越走向白热化的局面，从而促使整个国民经济的快速增长。在国民经济前进的过程中，房地产也遭受了国际金融危机等相关不利的影响，因此我国房地产市场的现状中，还存在不少需要解决的问题。国家也颁布了很多相关的法令来帮助房地产市场，从而进行宏观调控，这在某种程度上促使房地产经济更加合理化、规范化，不过依然有部分问题没有得到根本性的解决。

7月29日，红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT（以下简称“红土深圳安居REIT”）和中金厦门安居保障性租赁住房REIT（以下简称“中金厦门安居REIT”）同时获证监会注册批复；8月5日，华夏北京保障房中心REIT也获得证监会注册批复。目前3只保障性租赁住房REITs基本完成网下询价，其中红土深圳安居REIT网下询价认购倍数为133倍，中金厦门安居REIT的询价拟认购份额为网下初始发售份额数量的108.96倍。北京保障房中心REIT于8月12日开启询价。3只REITs募集总份额均为5亿份，若发售成功，总募资规模将近40亿元。

随着房地产行业投资融资规模持续性下降，其中下降最为显著的是信用债融资规模，传统模式融资规模不断降低，加大了房地产企业融资的难度。自房地产企业正式成立发展以来，融资与投资一直作为双重角色存在于企业经营中。一方面，房地产企业开展进行投资活动，另一方面持续性进行资金筹集、融通等活动。本文主要研究投资融资作为房地产企业的经济命脉，是如何管理，实现现金流安全健康运行的研究，以供机关企业参考。

6月15日，国家统计局披露行业数据，5月单月新房销售、开发投资、房屋施工、土地购置等各项指标均出现好转，近一周重点城市杭州、苏州、青岛、佛山等商品住宅成交面积环比大增。近期成交激增是否意味着低迷的市场即将转向？各城市真实的市场热度又是怎样的呢？

销售量同比降幅走阔，基本面修复动力不足。7 月全国商品房销售面积9,255 万方，同比下滑28.9%，实现销售金额9,691 亿，同比下滑28.2%，系销售淡季叠加疫情反复和延期交付影响所致。销售均价为10,471 元/平方米，本年度同比增速首次回正，较去年同期增长0.9%，环比回升7.4%，一线城市房价坚挺。月底政治局会议宽松力度不及预期，市场需求疲软和信心缺失难以改善，料8月销售仍将继续承压，基本面修复仍需进一步政策刺激。

房地产市场继续下行，销售复苏偏弱，且没有传导到信用和投资领域，这既有传统周期调整原因，也有交付等多重新因素叠加。我们认为，解决问题的钥匙仍在需求侧，我们预计按揭贷款利率将继续快速下行，金融和地方行政手段形成合力，稳住房地产市场。

保障性租赁住房REITs 的正式推出打开了我国公募REITs 的又一新的领域，对于REIT 后续扩容发展具有重要意义，同时也是盘活房地产项目融资通道的重要一步。深圳作为我国经济发展前列的一线城市，流动人口规模大，租赁住房缺口较大，红土创新深圳人才安居REIT 的基础设施项目具有明显的区位优势，尽管租金水平受政策限制，但是未来出租率和租金稳定性具有一定保障，同时按照目前预计募资总规模计算预期收益率仍可达到3.95%，当前公募REITs 供给仍然较少，红土创新深圳人才安居REIT 上市后具有溢价提升空间，建议积极关注。

国家统计局发布2022 年1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积9255 万平，同比增速-28.9%（前值：-18.3%）；开发投资金额1.11 万亿元，同比增速-12.3%（前值：-9.4%）；新开工面积9644 万平，同比增速-45.4%（前值：-45.1%）。核心指标同比降幅均走扩。我们认为，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期。

6 月短暂复苏后，房地产7 月单月数据整体下行。单月销售额及销售面积环比腰斩，拖累到位资金中其他资金环比由正转负，并导致单月新开工和开发投资环比负增长。累计来看，各项数据同比降幅扩大，仍需政策进一步发力带动行业景气度企稳回升。房地产开发投资累计及当月同比降幅均扩大：1-7 月房地产累计投资7.95 万亿，同比下降6.4%，降幅较前值扩大1.0pct，仍处于下行通道。前7 个月土地购置面积0.45 亿㎡，同比下降48.1%，降幅较前值收窄0.2pct；土地成交价款2918 亿，同比下降43.0%，降幅较前值收窄3.3pct。

疫情之下消费才是我国经济的最大变数。7 月社零同比增速较6 月回落0.4 个百分点，1-7 月社零同比还处于下降阶段。我们认为主导因素是疫情形势，因为年内社零当月同比增速和疫情严重程度呈现明显的负相关关系。至于汽车、石油及制品类商品零售增速的边际下滑，我们认为这都是次要原因。若8 月以后疫情只是零星出现而不再频发，各地促消费政策和消费券有望显现出更大效果，社零也有望边际提升。但假设归假设，今年疫情的严重程度在很多月份都是超预期的，所以总体上，后续消费仍存在较大的变数和不确定性。