2022年1-7月，房地产市场再度转下，主要运行指标增速进一步下降，房地产市场整体上仍处于筑底阶段。具体来看，一是全国房地产开发景气指数持续回落；二是房地产开发投资额增速继续下行；三是房地产开发企业到位资金同比降幅有所扩大；四是土地购置面积和土地成交价款降幅均略有收窄，但改善情况并不明显；五是房屋施工面积、房屋新开工面积和房屋竣工面积累计降幅均继续扩大，开工意愿仍未改善；六是全国商品房销售面积累计降幅扩大；七是全国70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数略增。

我们认为板块的上涨起始主要来自于销售基本面的兑现，现在核心的问题在于两个拐点，1）销售拐点什么时候到；2）行业信用风险什么时候出清。我们认为今年仍然有机会出现“金九银十”，主要原因：1）预期今年刺激内需会进一步放松房地产政策；2）目前由于“保交付”带
来的对民企的担忧并没有转移到央国企的到访量上，因此我们认为，需求只是暂缓，并没有转移。3）预计9、10 月房企的推货量将有所提升。最近的政策的窗口期建议注意“930”及“十一”是否会有政策出台。我们建议关注：1）稳健的龙头和区域性央国企：保利发展、招商蛇
口、华润臵地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；2）现金流和财报质量较好的区域性民企龙头：滨江集团、美的臵业；3）有预期差的房企：金地集团。

7 月至今已有两月，地产纾困具体模式有哪些，当前进展如何，本文对此做出系统梳理，为理解当前地产纾困模式的内核、症结及未来走向，提供一些启发。由商业机构或者政府牵头出资，资金以债权形式注入到涉险房企。现金流盘活以后受困项目重新步入常规运转，最终债权得到偿付，纾困资金退出。目前仅有少量债权纾困项目落地，且落地项目主要由政府牵引。

2022 年上半年，房地产市场供需两端均疲态尽显；供给端房企信用危机持 续蔓延，需求端仍处预期低谷状态。而在市场的剧烈变化之下，龙头房企展 现较强韧性。销售仍在筑底阶段，但针对供需两端的“活水”也在不断涌现。 建议继续关注有机会将融资优势转化为拿地和销售优势的央国企和少数头 部民企。重点推荐1）A 股开发：金地集团、万科A、招商蛇口、建发股份、 华发股份；2）港股开发：华润置地、龙湖集团、中国海外发展、旭辉控股 集团、碧桂园；3）物管公司：保利物业、碧桂园服务、招商积余、旭辉永 升服务、中海物业、新大正；4）转型房企：华联控股、鲁商发展。

我们对29 家AH 上市物管公司22H1 业绩表现进行分析，总体来看表现不佳： 规模扩张速度放缓，归母净利润、毛利率和归母净利率首次出现同比下滑， 社区增值服务遭遇挫折；收并购偃旗息鼓，应收账款和无形资产 “灰犀牛” 风险加大。地产下行和疫情扰动是导致板块遭遇“戴维斯双杀”的根本原因， 央国企物管公司业绩和估值的韧性显著强于民企。我们仍然看好行业长期发 展趋势，行业也不会出现明显的“国进民退”。但短期来看，由于地产下行尚 未明显反转，重点推荐受地产波及相对较小的中海物业、保利物业、招商积 余、新大正，同时建议关注旭辉永升服务、碧桂园服务的修复弹性。