上周(至 4 月 27 日)30 大中城市商品新房成交量达 167 万平方米，同比下跌 23.3%，差于前周的 19.8% 同比下跌，环比上升 12.2%，优于前周的 0.2% 环比下跌。不同类别城市皆同比下跌。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为-20.4%、-22.7%、-29.8%(前周同 比：-11.0%、-23.3%、-22.3%)。

盈利整体承压，在管增速放缓，绩优房企关联的头部物企 表现更佳。2024 年 20 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 2191.5 亿元，同比增长 4.9%，增速较上年下降 4.7 个百分点；实现归母净利润 87.4 亿元，同比下降 17.6%，降幅较上年扩大 8.3 个百分点。19 家重点物企在管面积合计 64.1 亿方，同比增长 6.6%，增速较上年下降 4.0个百 分点。行业分化持续，关联方为绩优房企（通常为央国企背景）的头部物管公司在业绩及规模增长、回款效率等方面均有明显优势。央、国企背景物企归母净利润同比增长 1.8%，民企下降 626.1%。

供应增加带动成交环比回升，但同比涨幅收窄，成交动能转弱。3 月 40 城新房成交面积环比+74.3%，同比+12.0%，同比涨幅较 上月收窄 13.0pct。春节后季节性需求释放、政策宽松、供给放量、房企营销力度增加等因素带动下，新房成交同环比均呈现正增长，但成交动能转弱。从累计来看，1-3 月 40 城新房成交面积同比+6.2%。

土地出让政策逐渐宽松，因城施策力度显现。我国土地出让政策渐趋宽松，中央与地方协同发力，通过“因城施策”优化土地资源配置，推动房地产市场平稳健康发展。中央政策层面，2023 年 11 月发布的《支持城市更新的规划与土地 政策指引》明确提出优化容积率核定、鼓励土地复合利用、细化税费规则等举措，尤其支持超大特大城市城中村改造项目合法化用地手续。2024 年 11 月，《自然 资源部关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》则强调以专项债资金盘活存量土地，旨在缓解市场供需矛盾，增强地方与企业资金流动性， 为市场注入信心。

3 月单月销售面积基期调整同比增速为-0.9%（较上月增加 4.2pct），整体新房市场热度仍持续。（1）需求方面，9.26 “止跌回稳”等带动预期结构性好转，持续性好于过去几轮政策提振，（2）供应方面，房企 24Q4 在土地市场开始补货后陆续进入推盘期，或是一个重要原因。整体看，25Q1 统计局口径销量数据（同比-3.0%）延续了 24Q4 以来较前期负同比明显收窄的趋势。往后看，据房管局高频数据，4 月 1-10 日销量同比较 3 月下降 14pct 至-17%，可关注存量政策加快落地、金融层面进一步降息等可能对销售数据的带动。

25Q1 商品房销售面积 2.19 亿平，同比-3.0%，销售额 2.07 万亿元，同比-2.1%。3 月降幅呈收窄趋势与重点城市高频成交数据契合，但与百强销售数据呈现背离，前 3 月百强市占率由前 2 月的 43.4%下降至 38.9%。前期“止跌回稳”政策效果具备成效，对 Q2 基本面走势或需审慎看待，可能存在因基数变化、城市热度差异、价格下行等因素带来的总量数据指标边际压力、进而扰动市场预期。政策再次发力的必要性较强。

美国 2009-2011 年：房地产磨底，消费回升驱动牛市。（1）房地产磨底未影响经济企稳回升，驱动股市走强。次贷危机后美国房价从 2006 年中开始下降，到 2012 年初持续下降了近 6 年的时间。2009- 2011 年美国房地产只是短暂企稳，房价下降速度放缓，没有出现明显改善。不过次贷危机之后，美股熊市只持续了 1 年左右，美国 GDP 从 2009 年 Q3 开始回升，美股底部反转略领先 GDP 回升 1 个季度。（2）股市上涨的驱动因素：个人消费的恢复、制造业和出口的复苏。美国个人消费支出在 2009-2010 年显著回升，成为拉动美国 GDP 增长的主要力量。2011 年之后个人投资接力拉动经济上行。制造业和出口的复苏也为经济增长提供了动力。

新房成交延续止跌，二手房成交处于历史高位。一季度重点 40 城新房成交面积 2580 万方，同比增长 4.5%。其中 3 月新房成交 面积为 1124 万平，同比增长 3.5%。在新开盘项目收缩背景下，3 月重点城市新房成交面积仍实现正增长，且一线城市新房成交面积同比增速达到两位数。二手房成交景气度好于新房，一季度重点 13城二手房成交面积为 1960 万方，同比增长 33% ，成交量处于历史高位。其中 3 月二手房成交面积为 850 万方，同比增 长 37%，北上广深成杭六个核心城市一季度二手房成交套数增速均在 30%以上，核心城市楼市景气度领先。

2024 年，内房公司整体业绩承压，销售与拿地金额均有所下滑，亮点在于 行业集中度迎来提升，头部房企在下行周期中展现出更强韧性。展望 2025 年，我们认为主流房企的开发业务利润率仍将处于底部区间，行业主基调将 延续“稳健经营、聚焦核心”，投资端保持“以销定投”的扩张策略，盘活老旧库存仍是当下主流房企的战略重心。与此同时，我们认为后续部分房企 的经营性业务利润占比有望继续提升，以及越来越多房企将围绕“好房子” 战略持续推动产品品质升级。

3 月前百开发商销售环比有所回弹。根据克而瑞的初步数据，2025 年 3 月 前百开发商的全口径销售总额由2月的1,981亿元（人民币，下同）环比提升 73.9%至 3,445 亿元。我们跟踪的 23 家主要上市开发商 3 月销售额也明显复苏，环比提升67.6%，其中多数开发商同比跌幅均有所收窄。3月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9 家，民企仅 1 家（为龙湖集团，排名 第 10 位）。在前 50 的房企中，前三个月国企合同销售额市占率增加至 73.3%。