1）销售：24 年百强房企销售规模下降三成；25 年 1-4 月降幅明显收窄。百强房企 24 年全口径销售额同比-30.3%，降幅较 23 年扩 大 12.6pct，规模超过千亿的房企仅剩 11 家（保利发展、中海、华润、万科、招蛇、绿城、建发、越秀、滨江、华发、龙湖），较 23 年减少了 5 家。25 年 1-4 月百强房企销售额同比-7.8%，降幅较 24 年全年明显收窄。房企销售权益比例持续回升，24 年百强房 企销售权益比例为 73.6%，同比+3.0pct；25 年 1-4 月为 73.4%，同比+1.8pct。全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价 仍能保持正增长，24 年百强房企销售均价为 1.85 万元/平，同比+3.1%；25 年 1-4 月提升至 2.02 万元/平，同比+15.1%。我们认为原 因有：百强房企集中布局能级更高的城市，房价本身较高且更具韧性；百强房企产品力和品牌力相对更好，定价相对更高，同时相 对降价促销的力度更小。行业销售集中度仍在下滑，24 年 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 的权益口径销售额集中度分别为 10.6%、15.2%、20.1%、26.9%、31.9%，其中 CR5 集中度同比基本持平，CR10、CR20、CR50 和 CR100 同比分别下降 1.0、2.5、 3.4、4.5pct。从企业类型来看，24 年百强房企权益销售额中，民企占比 36.1%，同比-7.4pct，央企占比 45.3%，同比+6.6pct，地方 国企占比 18.6%，同比+0.8pct。从增速来看，央企和地方国企权益销售额同比分别下降 15%、24%，降幅相对较小，民企同比- 40%，降幅较大。25 年 1-4 月民企占比降至 34.7%，央企占比 44.4%，地方国企占比 20.9%。从增速来看，央国企权益销售额同比 增速转正，同比分别增长 1%、13%，民企同比-20%。

2024 年 7 月，二十届三中全会《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现 代化的决定》全文公布，其中房地产层面，提出完善“市场+保障”供给体系、充分赋权 地方调控、改革融资及预售体系、完善税收制度。近期市场对于商品房预售制度、现房 销售讨论热度增加。

资产负债表：基本满足三道红线要求，资产减值损失有所提升。2024 年多数重点房企中现金短债比、剔预资产负 债率、净负债率出现下滑，反映整体地产行业处于缩表的阶段，公司主动调整负债规模。部分重点房企 2024 年短期 有息负债占比提升，利用自身优质调整融资结构。存货结构方面，2024 年整体销售市场仍处于下行趋势，各房企竣工 存货的占比普遍有所上升。合同负债方面，2024 年除中国海外发展以外，其他房企的合同负债均出现回落，反映 2024 年各家房企销售依旧承压。资产减值损失方面，2024 年除绿地控股、中国金茂、滨江集团以外，其他重点房企的资产 减值损失相比 2023 年进一步扩大。

4 月百强房企销售延续低位，总体符合预期，根据中指院数据， 2025 年 1-4 月，TOP100 房企销售总额为 11198.6 亿元，同比下降 10.2%，降幅较 1-3 月基本持平。4 月单月，TOP100 房企销售额同比 下降 16.9%，较 3 月单月降幅有所扩大。拿地方面，房企仍聚焦核心 城市，采取精准投资的策略，多地拍出高溢价地块，2025 年 1-4 月， TOP100 企业拿地总额 3608 亿元，同比增长 26.6%，增幅较上月减少 4.0 个百分点。

供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长：2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正 式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024年以来房地产政策宽松力度已经非常大，货币政策宽松力度已和 前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超30个月，高于前两轮宽松周期，整体规模收缩明显。因 此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必要选择。

近期中央到地方政府反复提及推动“好房子”的建设，是顺应市 场发展规律的重要举措，当前房地产市场已进入改善性住房需求 作为主要增长推动力的阶段，更多“好房子”的上市有利于引导 楼市加快止跌回稳的步伐。

2025 年初，政府工作报告中系统部署了房地产行业政策，整体以“防风险、稳预期、促转 型”为主线，提出多项针对性举措为当前房地产行业指明了发展方向。2025 年一季度，房地产 市场整体呈现止跌回稳迹象，核心城市呈现结构性回暖；受国债收益率下滑影响，2025 年一季 度信用利差平均数较 2024 年度有所上升；债市方面，行业融资端修复效果有限，但是信用风 险蔓延得到进一步控制。预计 2025 年，房地产发展新模式将成为重要发展方向，但具体形式 仍在探索中；两会政策逐步落地，房地产市场供需状况将持续改善；信用利差将整体保持稳定， 但未来一年仍处于偿债高峰，债务偿还压力以及债务置换需求均较大，需重点关注 2025 年非 国有企业融资环境的改善情况。

此次政治局会议提出“要加紧实施更加积极有为的宏观政策，用好用足更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策”；“加快地方政府专项债券、超长期特别国债等发行使用”；“适时降准降息，保持流动性充裕”。我们预计，1）货币政策方面，在今年“适度宽松”的总体定调下，叠加 4 月以来美国对等关税相关扰动，市场对于降息的预期不断加强。目前，5 年期以上 LPR 已经 六个月没有下调（上一次下调在 2024 年 10 月），二季度或三季度下调公积金贷款利率和 5 年期以上 LPR 的概率较大，也将带动居民购房成本进一步下降。2）财政政策方面，契税、交易相关税费仍有望进一步调降。另外，旧改与收储仍是今年专项债的重点发力方向。根据中指院的不完全统计，截至 4 月 10 日，今年以来全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量约 850 宗，总面积超 4000 万平，总金额达 1282 亿元。

近期 30 大中城市新房成交数据有所走弱，二手房挂牌价仍在下行，25 日政治局会议把房地产放到持续用力防范化解重点领域风险的层面，延续了对房地产行业一贯的定位。会议指出要加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势，预计在城中村改造和收储方面将会有更进一步的具体措施指引。