房地产行业：本周新房、二手房成交面积环比增速由负转正；《关于持续推动城市更新行动的意见》

房地产开发行业：行业全面亏损，头部房企依然具备显著竞争优势－2024开发房企年报综述

5 月房企销售额单月同比-14%/累计同比-15%，分别较前值+9pct/+1pct，销售热度低位略有回升。根据克而瑞数据，2025 年 5 月，50 家房企单月销售金额 2,265 亿元，同比-14.2%、较前值 +9.3pct；销售面积为 1,136 万方，同比-26.5%、较前值-0.4pct。2025 年 1-5 月累计销售金额 9,794 亿元，同比-15.2%、较前值+0.9pct；销售面积 5,052 万方，同比-23.4%、较前值-1.4pct。24 年 9 月底“止跌回稳”政策组合拳催化下，24Q4 销售额同比降幅出现显著收窄，25 年以来销售出现反复，2 月改善后 3-4 月边际回落，5 月热度低位改善。5 月 20 日，国新办举行新闻发布会，住建部等五部门表示将持续推进城市更新；央行公布 5 年期以上 LPR3.5%，较上月下调 10 个基点。

近期一揽子金融支持政策出台，助力楼市止跌回稳。5月公积金贷款利率及5年期LPR分别下调25bp、10bp，切实降低居民月供压力；同时销售面积、新开工累计降幅连续两个月收窄，叠加年初以来百城土地成交溢价率维持高位，反映房企积极补货、对“好房子及一二线核心区”止跌回稳预期相对乐观，叠加城市更新定位提升，落地提速有望加快楼市止跌回稳。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化、产品力强的房企如中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、滨江集团、越秀地产；同时建议关注细分领域头部企业，如经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等。

政策端再提将 REITs 纳入沪深港通标的，持续推进市场扩围扩容。5 月 7 日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍“一揽子金融 政策支持稳市场稳预期”有关情况。其中指出深化交易所债券市场对外 开放，将 REITs 等纳入沪深港通标的。4 月 9 日，发改委主任郑栅洁 在《推动进一步全面深化改革走深走实》中明确提出推动基础设施领域 REITs 扩围扩容。基础设施行业政策方面，提出支持燃煤发电领域 REITs。4 月 15 日，发改委与能源局联合发布《新一代煤电升级专项 行动实施方案》，支持符合条件的燃煤发电项目发行基础设施领域 REITs，畅通“投融管退”渠道，促进投资良性循环。各地政策方面， 各地强调支持民营、水利、物流、消费、文旅领域发行 REITs。

2024 年 40 家样本发债房企营业收入 2.79 万亿元，同比下降 9.8%， 增速由正转负；样本发债房企实现归母净利润合计-334.73 亿元，同 2023 年相比由正转负，毛利率为 16.07%，较 2023 年同比下降 3.11 个百分点， 延续下降态势，盈利空间进一步压缩。

5 月 13 日，信阳市住建局官网公示了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，主要内容为： 1.已开工项目（已取得施工证的项目），预售条件不变；2.新开工项目（已拿地未开工项目），主体结构 封顶方可预售；3.新拿地项目（文件印发后），一律现房销售（现房一般指已竣工备案的项目）；4.其他： 主要是预售资金监管方面的要求。

2024年上市房企业绩亏损进一步扩大。行业整体营收在2021年达到峰值 后，近三年持续同比下降，并且2024年降幅较2023年大幅扩大。2024年 上市房企整体净利润、归属净利润继续录得亏损，已经连续3年进入亏 损状态，并且2024年亏损绝对值大幅扩大。上市房企整体业绩继续承压， 为有统计以来最差情况。亏损主要仍由于结算量以及结算毛利率下降、 计提减值准备等带来。行业2025年Q1业绩继续承压，整体录得亏损。

2025 年 1-4 月，新房市场受供给不足影响，35 城 1-4 月累计成交量同比降 8.3%，但 4 月百城 价格环比上涨 0.14%，头部房企表现分化明显，建发、越秀等逆势增长。二手房延续以价换量， 15 城 1-4 月累计成交量同比增 19.3%，4 月价格环比下降 0.69%。土地市场呈现"提质缩量"特 征，溢价率连续 4 月超 10%，流拍率维持 2021 年以来低位水平，绿城、滨江等房企高溢价布 局高能级城市。建议关注重点城市拿地能力突出的头部央国企及改善型房企，如绿城中国、中 国海外发展、滨江集团、建发国际集团、建发股份等等，关注龙头中介平台，如我爱我家等。

1）销售：24 年百强房企销售规模下降三成；25 年 1-4 月降幅明显收窄。百强房企 24 年全口径销售额同比-30.3%，降幅较 23 年扩 大 12.6pct，规模超过千亿的房企仅剩 11 家（保利发展、中海、华润、万科、招蛇、绿城、建发、越秀、滨江、华发、龙湖），较 23 年减少了 5 家。25 年 1-4 月百强房企销售额同比-7.8%，降幅较 24 年全年明显收窄。房企销售权益比例持续回升，24 年百强房 企销售权益比例为 73.6%，同比+3.0pct；25 年 1-4 月为 73.4%，同比+1.8pct。全国整体新房房价下滑的情况下，百强房企销售均价 仍能保持正增长，24 年百强房企销售均价为 1.85 万元/平，同比+3.1%；25 年 1-4 月提升至 2.02 万元/平，同比+15.1%。我们认为原 因有：百强房企集中布局能级更高的城市，房价本身较高且更具韧性；百强房企产品力和品牌力相对更好，定价相对更高，同时相 对降价促销的力度更小。行业销售集中度仍在下滑，24 年 CR5、CR10、CR20、CR50、CR100 的权益口径销售额集中度分别为 10.6%、15.2%、20.1%、26.9%、31.9%，其中 CR5 集中度同比基本持平，CR10、CR20、CR50 和 CR100 同比分别下降 1.0、2.5、 3.4、4.5pct。从企业类型来看，24 年百强房企权益销售额中，民企占比 36.1%，同比-7.4pct，央企占比 45.3%，同比+6.6pct，地方 国企占比 18.6%，同比+0.8pct。从增速来看，央企和地方国企权益销售额同比分别下降 15%、24%，降幅相对较小，民企同比- 40%，降幅较大。25 年 1-4 月民企占比降至 34.7%，央企占比 44.4%，地方国企占比 20.9%。从增速来看，央国企权益销售额同比 增速转正，同比分别增长 1%、13%，民企同比-20%。