当前房地产市场表现如下:1.成交方面，呈现结构性“止跌回稳”，其中二手房好于新房、核心城市先行复苏，从“以价换量”到“量价企稳”仍待观察；2.投资方面，当前销售回暖热度仍未传导至投资端，在市场整体供需缩量的情况下，房地产投资全链条承压; 3.资金方面，销售回款仍为主要来源，直接融资规模尚未恢复。

1-2月一线城市楼市成交同比正增长，弱能级城市仍 然承压；土拍溢价率创42个月以来新高

事件：3 月 5 日，十四届全国人大二次会议举行，国务院总理李强向大会作政府工作报 告，有关房地产相关内容涉及以下关键词

5%的经济增长目标设定基本符合市场预期，稳定就业与收入预期。1）经济增长预期方面，2024年我国 GDP 同比增长5%。2025年的发展目标为：国内生产总值增长5%左右，设定基本符合市场预期。2）就业与收入方面，2024年城镇新增就业 1256 万人，较 2023年增加了12万人，城镇调查失业率5.1%，较2023年下降0.1个百分点。2025年发展目标为：城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，与 2024 年设定的目标基本一致。2024年居民人均可支配收入实际增长5.1%，与经济增长基本同步。此次政府工作报告明确提出“更大力度稳定和扩大就业”，“多渠道促进居民增收，推动中低收入群体增收减负，完善劳动者工资正常增长机制”。我们认为，只有稳住居民对于收入与就业的预期，才可能使得行业需求端的宽松政策更好显效，也起到对楼市提振的作用。

1）2025 年 2 月，TOP100 房企的全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 1,981 亿元、1,427 亿元、1,071 万平，同比分别为-0.4%、+2.1%、 -15.6%，环比分别为-18.1%、-20.7%、-12.2%。 2）2025 年 1-2 月，TOP100 房企的累计全口径销售金额、权益销售金额、全口径销售面积分别为 4,402 亿元、3,227 亿元、2,290 万平，同比分别为-3.1%、+0.2%、-15.6%。

上周(至 3 月 2 日)30 大中城市商品新房成交量达 218 万平方米，同比上涨 36.9%，少于前周的 60.6%同比增幅，环比增长 40.0%，多于前周的 29.7%环比增幅。不同类别城市也同比上涨。上周同比变化率：一、二、三线城市分别为+52.2%、+25.2%、+51.8%(前周同 比：+74.0%、+42.6%、+89.2%)。

根据中指院数据，重点城市拿地总额同比继续为正，25 年 1-2 月，TOP100 企业拿地总额 1998.6 亿元，同比+26.7%。100 大中城市成交住宅类用地溢价率走高，核心城市土拍溢价率较过往两年明显提升，从房企以销定支策略角度来看，核心城市销售企稳或已成共识。25 年 1-2 月，TOP100 房企销售总额为 4479.9 亿元，同比-5.9%，降幅较 1 月大幅收窄 10.6pct。本周一线城市新房销售同比+61.4%，环比 +64.2%，25 年地产小阳春可期。

消费降级冲击下，头部购物中心仍具有稳定性。在《购物中心——被低估的稳定现金流资产》中，我们提到头部购物中心是线下最大的消费流量平台，消费降级冲击下头部玩家仍具有稳定性：1）购物中心是满足居民线下消费、社交、 体验等需求效率高、体验感强的平台；2）是线下商家最高效承接客流量的聚集地；3）头部购物中心具有招商和运营优势，通过掐尖（聚集细分增长需求）、升级、吸收竞争者客流等，保障其销售额和租金。

2025 年 1-2 月，35 城商品房累计成交面积为 1787 万平方米，同比下降 6.57%，2024 年全年降幅为 19.28%。从春节前后表现来看，2025 年春节后第 3 周成交 239 万平方米，较 2024 年春节后第 3 周成交量增长 12.67%。价格方面，2 月百城新房价格结构性上升，环比增长 0.11%，同比增长 2.73%。头部房企中，2025 年 1-2 月 中国海外发展、华润置地、建发房产累计权益销售金额同比涨幅均超过 20%。3 月进入营销旺季，房企推盘力度加大，新房成交环比或延续增长。

对比此前对行业信心产生较大积极影响的“926”政治局会议，我们认为，两会地产政策表述延续了“稳楼市”的核心基调，主要增量点在于给予“存量收购”方面更为宽松的政策空间。尤其在价格角度，如此前收购存量房用于配售型保障房，按照“土地成本、建安成本不超过 5%的利润”确定配售价格，市场化原则下，存在政府资金平衡与房企折价意愿冲突等堵点问题，而会议对于价格、范围等条件的放松，实际为让渡“资金”至收购主体，在专项债、保障性再贷款等工具的支持下，有望加速去库存进程。