地方债发行量环比减少,置换隐债专项债发行进度超99％-2025年9月地方债发行情况分析

地产成交转弱-宏观经济专题

2025年5月，碧桂园归属本公司股东权益的合同销售金额约30.9亿元，归属本公司股东权益的合同销售建筑面积约34万平方米。2025年5月，万科实现合同销售面积88.2万平方米，合同销售金额111亿元；2025年1-5月，公司累计实现合同销售面积 404.7万平方米，合同销售金额561.2亿元。

解析基本面，当下市场的分化是行业再平衡走向新模式的必要路径。在新房市场供需关系更健康的高线城市，高产品力“好房子”实现产品溢价，市场表现为价涨量收聚焦高端改善需求；二手房市场价格回落后，租金收益率提升，为资产价格提供托举力量。

中国房地产行业：触底在望（摘要）－2025年展望

中国房地产行业：触底在望（摘要）－2025年展望-美国高盛

Home equity lending, also known as an equity loan, home equity installment loan, or second mortgage, is a type of consumer debt. Homeowners can borrow money using home equity loans as collateral. The difference between the homes current market value and the homeowners outstanding mortgage balance determines the loan amount. Home equity loans are of two types: fixed-rate loans and home equity lines of credit (HELOCs).

当前房地产在销售、投资端皆呈现同比增速下降的迹象。具体来看：①销售端——商品房成交面积同比增速自 4 月开始转负后，8 月虽在北京、上海、苏州等城市释放购房政策利好下有所企稳，但整体仍处年内低位。②投资端——今年 1-7 月，受资金到位率不足、地产去库存以及 4 月以来新房成交热度的下降，投资增速在负值区间继续下移。8 月以来，根据 Mysteel 调研，8 月受高温多雨天气、房企资 金紧张等因素影响，新增项目有限，且部分工地因资金问题停工，地产投资景气度延续低位。

物管商管：经营回归主业，规模增长放缓，企业盈利能力提升，部分优质物企持续保持业绩高增。2025 年上半年 23 家重点物管及商管公司合计实现营业收入 1158.4 亿元，同比增长 5.0%，增 速与 2024 年全年基本持平；基础物管服务营收占比达到 70.9%，较去年全年提升 1.7 个百分点，物企经营逐渐回归物业管理服务主业。上半年实现归母净利润 81.9 亿元，同比增长 34.9%，去年 同期同比增速为 38.5%，2024 年全年同比增速为-18.8%，样本企业整体业绩增速已由负转正。归母净利润率提升至 7.1%，较去年同期提升 1.6 个百分点。截止 2025 年上半年末，18 家披露在管面积的物企在管面积共 54.5 亿方，同比增长 4.0%，增速较 2024 年全年下降 2.0 个百分点。企业分化明显，部分企业业绩增速保持双位数增长。

房地产基本面的困境和政策面的约束。基本面，房地产经历了 4 年深度调整后，目前行业广义需求总量已经见底，二手房的扩容对冲了新房的缩量，一二手房合计成交已持续稳定 3 年多，问题关键不在于需求、而在于购买力。但二手房成交持续放量 并没能推动房价止跌回稳，楼市“量在价先”的历史经验失效，这源于中产走弱导致的置换链不畅，从而造成“二手房刚需化+新房改善化”的格局，致使一二手房市场脱钩，如此走势并不健康。目前推动二手房房价止跌回稳对于居民资产负债表至关重要，也将影响到消费和就业。政策面，2024 年以来，中央政府明确高质量发展是我国首要发展任务，也明确要推动房地产行业高质量发展，并持续强调房地产发展新模式，政策内核是要解决房地产行业的三高问题，高质量发展和新发展模式要求非全局加杠杆的解题思路约束，这也就意味着由全局性加杠杆政策推动全局性改善的可能性较低。