如何看地产总量层面对经济的影响？从房地产历年的绝对额来看，2023 年房地产绝对额为 73723 亿元，较 2021 年高点下降了 4.42%，而房地产业绝对额占 GDP 自 2020 年的峰值(7.24%)下滑到 2024 年的 5.99%。地方政府依赖土地财政，房地产市场下行显著影响二、三线城市财力，其中二线城市综合财力中对土地收入占比更高，2023 年同比降幅更大，达到 26%，三线城市比二线表现稍好，2023 年土地出让收入同比下滑有所收窄，下滑幅度达到 18%。

2024 年上半年，楼市迎来了一系列政策“组合拳”。年初，《政府工作报告》明确了今年楼市稳市场、防风险、促转型的政策方向；4 月 30 日召开的中央政治局会议为楼市进一步定调，“去库存”也成为政策的又一发力点；5 月 17 日，居民信贷政策迎来重大利好，首付比例低至 15%、取消房贷利率下限。央行推出再贷款工具支持地方国资收储存量商品房，各地推进住房“以旧换新”…… 

政策利好叠加固收资产荒支撑 C-REITs 二级市场企稳反弹，一级提质扩容成效显著。2024 年以来，REITs 会计新规出台叠加国债利率下行导致固收资产荒，两大动能支撑下 REITs 流动性有所提升，二级市场表现企稳反弹。截至 7 月 5 日，中证 REITs 全收益指数较 1 月年内低点上涨 17.1%。一级市场来看，年内发行审批节奏明显加快，提质扩容成效明显。首批 4 只消费 REITs 上市，C-REITs 市场迎来第七大业态。2024 年 3 月和 6 月，REITs 市场两波集中解禁平稳过渡，年内解禁冲击料将有限。估值方面，REITs 估值锚动态调整趋于准确，信息披露颗粒度有所提升，经营权 REITs 补充披露 2023 年末 IRR。

政策思路聚焦存量消化，需求端政策初见成效。当前地产库存处于高位，各能级城市普遍面临较大的去库存压力，消化存量成为当前房地产行业的重点工作。430 政治局会议首提消化存量以来，包括因城施策放松调控、保障性住房再贷款在内的去库存政策陆续出台。调控放松推动 5-6 月地产销售的改善，尤其是上海、深圳、杭州等核心城市出现显著复苏；未来，一线城市包括限购、限贷在内的调控政策仍存在一定放松空间。

“去库存”重归政策视野。时隔九年中央再度提出房地产去库存相关提法。我们认为，政府再度提出化解库存，为解决当前房地产市场库存高企、价格承压问题正式定调。“三大方向”去库存框架结构。去库存主要是“三大方向”发力，递进层次而言属于先居民端、后政府端，少数情况下也会考虑企业端（非地产领域企业进入地产领域）。

结合我国地产政策演进脉络以及德国、新加坡房地产业发展模式，我们认为，未来我国房地产行业将更多回归居住属性，核心是推动租售并举，关键环节在于增加保障租赁住房供给，主要的措施包括加速筹建和盘活存量资产，盘活存量资产或发挥更大作用。此外，央国企在住房供给方面可能扮演更重要的角色。

本轮商品房收储可能拉动 6250 亿元投放于存量房地产市场。本轮商品房收储将由央行提供 3000 亿元、利率为 1.75%的再贷款给国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等 21 家全国性银行，再由这些全国性银行向国有企业提供贷款，用于收购已建成未出售的商品房作为保障性住房。按照 3000 亿元对应的 60%的贷款本金测算，本轮收储能够拉动银行贷款 5000 亿元。国有企业自有资金方面，按照《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，以 5000 亿元的银行贷款对应计算，本轮收储则至少能拉动 1250 亿元的国企自有资本金投入。