供求关系发生变化，本轮周期量价下行时间更长：2023年7月，中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，正 式进入去库存周期。比较三轮地产下行周期，本轮周期住房和库存规模都更大，2024年以来房地产政策宽松力度已经接近底部，货币政策宽松力度已 和前两轮周期相当，财政政策支持力度也相对更大。本轮周期销售量价数据连续下降月份均已超30个月，远高于前两轮宽松周期，新开工和销售最大 降幅也高于前两轮，整体规模收缩明显。因此我们认为，本轮房地产周期量价表现压力较大，去库存是实现市场止跌回稳的必然选择。

把握新一轮房企转型浪潮孕育的投资机遇 2025 年以来，以中交地产为代表的部分房企公告剥离房地产开发业务，引 发市场关注。事实上，过去十余年间，我国房企对于房地产业务转型的思考 时有发生，但我们认为在四大因素催化下，本轮转型浪潮可能较此前进一步 深化。我们梳理了 A 股具有转型意愿的 51 家房企名单，建议投资者从被动 转型和主动转型两条主线，进一步筛选相关标的，搭建转型房企组合，从而 把握转型房企可能的基本面重大变化带来的投资机遇。

1月及春节期间楼市延续止跌回稳态势。1月重点城市新房成交同比下降8%，二手房成交同比增长6%。剔除春节假期影响1月新房成交同比增长8%。                                

2024 年房地产行业继续呈调整态势，上半年“517”新政以及下半年 “924”新政为市场注入信心，行业呈阶段性回温态势，高能级核心城 市恢复尤为明显;预计 2025 年政策端有望持续发力，托底行业基本 面，但在经济恢复缓慢的背景下，居民收入预期未能根本性扭转，购 房信心仍不足，市场持续筑底。城中村和危旧房改造或将成为行业主 线。

开工竣工施工持续下行，2024 年房地产开发投资额仍现较大降幅;考虑到施 工、土地投资两端均滞后于销售，预计 2025 年开发投资仍有下降压力，继 续影响经济。2024 年，新开工受到持续低迷的销售与融资环境、前期拿地数 量少、城投拿地开工率偏低等因素影响;竣工逐步走出交付高峰，叠加房企资 金面持续承压，保交楼进入攻坚阶段，竣工节奏放缓;施工跟随 2021 年后地 产销售见顶回落趋势，在销售面积显著萎缩的背景下，施工面积最终会匹配销 售面积。我们预计 2025 年开发投资仍有下降压力，继续对经济负贡献，预计 2025 年新开工-15%，竣工-12%，施工-13.7%，房地产开发投资额-11.8%。

本月观点:随着春节假期临近，预计短期成交将步入平淡期。中期看，当前楼市量价较高点已明显回落，叠加首付及利率下调，居民置业门槛 已大幅改善，尽管存量库存较高、房价及收入预期仍制约楼市表现，但我们认为市场急跌已过。随着更多高得房率、高品质好产品入市，或 带来部分需求由二手房市场回流至新房市场，带来好产品市场率先企稳，短期重点关注春节后至3月表现。个股方面，短期资金承压低估值房 企或更具弹性，中期将回归房企本身质地，建议关注:1)历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、 招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等;2)估值修复房企如金地集团、新城控股等;3)同时建议关注经纪(贝壳)、物 管(中海物业、保利物业、招商积余)、代建(绿城管理控股)等细分领域头部企业。 政策:稳楼市决心坚定，2025年重在落实。2024年12月涉房类政策10项，其中偏松类政策9项。中央政治局会议&经济工作会议稳楼市决心坚 定，住建会议部署2025年重点工作，重在后续落实。