25Q1 商品房销售面积 2.19 亿平，同比-3.0%，销售额 2.07 万亿元，同比-2.1%。3 月降幅呈收窄趋势与重点城市高频成交数据契合，但与百强销售数据呈现背离，前 3 月百强市占率由前 2 月的 43.4%下降至 38.9%。前期“止跌回稳”政策效果具备成效，对 Q2 基本面走势或需审慎看待，可能存在因基数变化、城市热度差异、价格下行等因素带来的总量数据指标边际压力、进而扰动市场预期。政策再次发力的必要性较强。

美国 2009-2011 年：房地产磨底，消费回升驱动牛市。（1）房地产磨底未影响经济企稳回升，驱动股市走强。次贷危机后美国房价从 2006 年中开始下降，到 2012 年初持续下降了近 6 年的时间。2009- 2011 年美国房地产只是短暂企稳，房价下降速度放缓，没有出现明显改善。不过次贷危机之后，美股熊市只持续了 1 年左右，美国 GDP 从 2009 年 Q3 开始回升，美股底部反转略领先 GDP 回升 1 个季度。（2）股市上涨的驱动因素：个人消费的恢复、制造业和出口的复苏。美国个人消费支出在 2009-2010 年显著回升，成为拉动美国 GDP 增长的主要力量。2011 年之后个人投资接力拉动经济上行。制造业和出口的复苏也为经济增长提供了动力。

新房成交延续止跌，二手房成交处于历史高位。一季度重点 40 城新房成交面积 2580 万方，同比增长 4.5%。其中 3 月新房成交 面积为 1124 万平，同比增长 3.5%。在新开盘项目收缩背景下，3 月重点城市新房成交面积仍实现正增长，且一线城市新房成交面积同比增速达到两位数。二手房成交景气度好于新房，一季度重点 13城二手房成交面积为 1960 万方，同比增长 33% ，成交量处于历史高位。其中 3 月二手房成交面积为 850 万方，同比增 长 37%，北上广深成杭六个核心城市一季度二手房成交套数增速均在 30%以上，核心城市楼市景气度领先。

2024 年，内房公司整体业绩承压，销售与拿地金额均有所下滑，亮点在于 行业集中度迎来提升，头部房企在下行周期中展现出更强韧性。展望 2025 年，我们认为主流房企的开发业务利润率仍将处于底部区间，行业主基调将 延续“稳健经营、聚焦核心”，投资端保持“以销定投”的扩张策略，盘活老旧库存仍是当下主流房企的战略重心。与此同时，我们认为后续部分房企 的经营性业务利润占比有望继续提升，以及越来越多房企将围绕“好房子” 战略持续推动产品品质升级。

3 月前百开发商销售环比有所回弹。根据克而瑞的初步数据，2025 年 3 月 前百开发商的全口径销售总额由2月的1,981亿元（人民币，下同）环比提升 73.9%至 3,445 亿元。我们跟踪的 23 家主要上市开发商 3 月销售额也明显复苏，环比提升67.6%，其中多数开发商同比跌幅均有所收窄。3月销售额排名前十开发商中，国企数量为 9 家，民企仅 1 家（为龙湖集团，排名 第 10 位）。在前 50 的房企中，前三个月国企合同销售额市占率增加至 73.3%。

克而瑞发布百强房企销售、拿地数据，2025 年 1-3 月百强房企累计权益销售金额 5767 亿元，同比下降 5%，3 月百强房企权益销售金额 2540 亿元，同比下降 11%。1-3 月百强 房企累计拿地货值 6220 亿元，同比上升 17.8%；百强房企累计拿地金额 3171 亿元，同 比上升 42%。

本周 A 股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（3.29-4.4）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块 中位列第 19；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0%，在各板块中位列第 6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%， 恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深 300 指数涨跌幅为-1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收 益分别为+0.8%和+0%。

行业政策：需求侧加力稳楼市，多地加速推进配售型保障房项目供 应 2025 年 3 月，房地产政策延续“止跌回稳”基调，在需求侧加力推进稳楼市。中 央首次将“稳住楼市”写入《政府工作报告》；中办、国办印发首次在促消费文件中 强调稳楼市，更好满足住房消费需求；住建部发布《住宅项目规范》，进一步推动好 房子建设。多地加速推进配售型保障房项目落地供应，预计随着配售型保障房供给规 模不断扩大、政策不断规范完善，房产的金融属性进一步弱化，市场或将走向“商品 房+保障房”双轨制运行。

关注物管板块边际改善+变局时代高股息和纯内需避险属性带来的机会 24 年物管行业财报表现延续了 22 年以来在管面积和营收增速放缓的趋势， 继续消化地产影响和粗放扩张带来的“后遗症”，总体表现符合市场预期， 亮点在于高股息和国央企盈利能力的持续改善。往后看，我们看好地产拖累 减弱、消费潜在回暖和高股息属性持续验证的趋势下，物管板块边际改善带 来的投资机会。尤其在当前的大变局时代，板块的高股息和纯内需避险属性 更加值得重视。建议关注：1、可选消费属性更为突出的标的，例如商管业 务毛利占比较高的华润万象生活，以及社区增值服务毛利占比较高的绿城服 务；2、盈利具备韧性，同时现金流稳健的高股息（或具备高股息潜力）标 的，如中海物业、保利物业、招商积余、滨江服务；3、历史风险化解较为 充分且市拓维持规模的部分民企。

二手房方面，本周（3 月 14-20 日）15 城成交面积环比基本持平上周，未能延续此前四周的环比增长。环比弱于历史同期水平，2023、2024 年节后第六周成交环比增长 3%、5%。二手房成交面积高于近两年的同期水平，即相对2024春节后第六周，本周15城二手房成交增长17%，不过增幅小幅收窄（前一周为23%），较2023 年同期高 4%。