2019 年3 季度，房地产行业政策主要集中在以下三方面：一是中央再次重申坚持房住不炒定位，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，从信托领域、企业发行外债、贷款投放三方面持续加强房地产市场金融监管力度，并在此基调下改革完善贷款市场报价利率形成机制，保持个人住房贷款利率水平基本稳定；二是中央加快培育发展住房租赁市场，深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治；三是棚户区改造逐渐步入调整期，而城镇老旧小区改造正在全国范围内加快推进。

2019 年8 月25 日，中国人民银行发布的关于发放商业性个人住房贷款利率调整的公告指出，自2019 年10 月8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。本文就新版个人住房贷款政策出台的背景、内容及影响进行简要解读。

国家统计局发布 2019 年 1-11 月份全国房地产开发投资和销售情况。2019 年 11 月单月销售面积 1.57 亿平，同比增长 1.1%（前值 1.9%）；开发投资金额 1.17 万亿元，同比增长 8.4%（前值 8.8%）；新开工面积 1.96 亿平方米，同比减小 2.9%（前值23.2%）。 

统计局公布 2019 年 11 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为 15654 万平方米、11662 亿元、19560 万平方米，同比增速分别为1.1%、8.4%、-2.9%，前值为 1.9%、8.8%、23.2%。

11 月销售面积增速有所回落，但依然保持正增长，连续 5 月正增长下销售面积累计增速进一步扩大，预计全年平稳收官。开工、拿地、投资等增速都有所回落，全年平稳发展目标基本落地，但考虑到明年销售和拿地预期都会回落，我们预计新开工、投资等增速都会平稳下滑。 

2019 年 11 月单月商品房销售面积、销售金额同比增速为 1%、7%，分别较上月下降 1pct、3pct。销售稳中有升，符合我们之前的判断，我们认为销售稳定的原因有以下两点：1）房企在资金面趋紧的情况下加大促销和推盘力度，以价换量促回款；2）2019年下半年基数较低，随着逐步进入低基数区间，四季度销售增速有望稳中有升。四季度一、二线城市成交有望趋于稳定，三线降幅逐渐收窄。

当前行业需求端稳定，但龙头房企拿地意愿下降，其根本原因是土地质量的下滑。在限房价和土拍配建等因素压制下，土地资产的投资回报率持续回落，收益率下降而风险上升，最终演变成地产行业的供给端问题。重点城市的长期库存、中期库存和短期库存均处于较低水平，持续的供需失衡或将引发房地产市场价格上行风险。

1-11 月开发投资同比+10.2%，较前值-0.1pct；11 月单月投资同比+8.4%，较前值-0.4pct。1-11 月新开工面积同比+8.6%，较前值-1.4pct；11 月单月开工同比 -2.9%，较前值-26.1pct。1-11 月竣工同比-4.5%，较前值+1.0pct；11 月单月竣工同比+1.8%，较前值-17.4pct。1-11 月施工同比+8.7%，较前值-0.3pct。

前 11 个月，商品房销售额13.9 万亿元，增长 7.3%，增速与前 10 月持平，销售增长势头延续。在严厉调控压力下，企业的理性定价、积极推盘促使可售货值充裕、定价可观；另一方面，金融机构对于居民的按揭贷款支持力度不减。

展望 2020 年，不同能级城市、不同经济区域带来的周期错位将继续扰动房地产板块的整体调整。当前地产股估值水平已处历史下沿，行业销量在近几年政策催化透支后将逐步回归合理中枢。