10 月 31 日，中国共产党第十九届中央委员会第四次全体会议通过《中共中央关于坚持和完善中国特色社会主义制度推进国家治理体系和治理能力现代化若干重大问题的决定》，其研究了坚持和完善中国特色社会主义制度、推进国家治理体系和治理能力现代化的若干重大问题。

9 月，房地产市场表现好于预期，主要供需指标均呈现较好态势。其中，开发投资增速保持高位，到位资金增速有所回升；土地购置面积降幅大幅收窄，新开工面积增速继续回落；商品房销售面积降幅不断收窄，销售额增速连续回升；70 个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落。不过，房地产融资渠道收紧、融资成本提高的局面并未缓解，未来房企资金面将持续承压。

2019 年以来，政府政策以调结构为主，对地方政府隐性债务监管较为严格，基建投资增速虽有回升，但投资实际落地仍需时间，对建筑业需求影响存在滞后效应；房地产市场调控继续从严，房地产企业开发投资趋于谨慎。受此影响，建筑业投资累计完成额持续负增长。前三季度，我国建筑业投资累计同比负增长 31%，降幅较去年同期大幅扩大 22.6 个百分点。建筑业完成总产值 162467.33 亿元，同比增长 6.7%，增速较去年同期回落3.2 个百分点。

11月上半月287个重点城市合计供应1384宗地，其中住宅用地500宗，商服用地216宗，工业用地595宗，其他用地73宗。11月上半月287城推出建面同比&环比均有所下降。

展望2020 年，我们预计二季度后地产板块在流动性和需求端政策的共振下，能够走出估值修复行情。龙头房企销售、拿地、融资集中度依然在进一步提升，头部优势正在进一步凸显，今年以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑，我们认为地产股的低估值、业绩增长稳定性以及较高的股息率都能构筑良好的配置机会。重点推荐：1、融资渠道更为通畅、直接融资依赖度较低的房企：万科A、金地集团、华发股份、中南建设；2、存量资产核心品种：大悦城、中航善达。

中国的房地产、金融及证券市场正在经历一系列变革。房地产市场中，随着城市发展日益成熟，城镇化进程逐渐深入，市场上新建工程慢慢减少；同时，开发商不断整合并提高专业性；内资开发商逐步将关注点从住宅转向商业；物业整持逐步取代散持；机构投资者不断加强资产管理。金融市场中，政府持续打压影子银行，并鼓励企业从债权融资向股权融资过渡，同时提高资本透明度和利用率。证券市场中，沪港股市实现互联互通，A股纳入MSCI新兴市场指数，科创板成立，资金运作更专业化，整个证券市场进一步向国际交易机构开放。

2019 年3 季度，全球贸易摩擦影响仍在持续，受贸易壁垒增加，地缘政治紧张局势加剧等因素影响，全球经济放缓趋势愈加明显。面对国内外风险挑战明显增多的复杂局面，我国坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，持续深化供给侧结构性改革，加大逆周期调节力度，着力做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，狠抓各项政策落实落地，国民经济运行总体平稳，经济结构持续优化。国家统计局初步核算，前3 季度国内生产总值697,798 亿元，按可比价格计算，同比增长6.2%。其中，在坚持房住不炒、不将房地产作为短期刺激经济的手段的政策基调下，我国房地产市场总体保持平稳态势，前3 季度房地产开发投资同比增长10.5%，高于同期GDP 增速4.3 个百分点。

我们认为，非住宅物业管理行业潜力巨大，但目前格局分散。估算2030 年全国非住宅物业管理面积将达113 亿平，对应基础服务收入规模1.1 万亿元，分别较18年+81%、+129%。随着我国消费升级、产业升级等因素将推动品质型商办物管增量需求增加，并存量改造后有望成为新的服务对象。近几年国家大力提倡后勤社会化，并对地方审计加强监管等措施，促使政府机关后勤服务逐步市场化，有望推动机构类物管业务的快速发展。非住宅物业面对单一大业主，重定价能力强，中长期利润率更稳定，并且机构类物业的定义有望扩围至城市市政服务等更为广义的概念，将物业管理的边界从小区拓展至社区乃至城市。我们维持物业管理行业“推荐”评级，考虑我国物管行业的高成长性对于高估值的快速消化，我们认为物管公司合理估值PE20-40 倍、PEG0.7-1 倍，并且业绩增速越高应享受更高估值，维持推荐：中航善达（000043.SZ）；并建议关注：保利物业（H01245.HK）、新大正（002968.SZ）、碧桂园服务（6098.HK）、雅生活服务（3319.HK）、永升生活服务（1995.HK）、中海物业（2669.HK）、新城悦服务（1755.HK）、绿城服务（2869.HK）。

展望2020年，一 二线和强三线城市，“因城施策”的政策调整，触发需求端释放，预计2020 年全年商品房销售面积降幅不会超过5%。全年房价不会下跌，保持稳定。2019 年1-10 月的房地产开发投资仍保持10%以上的高增长，与18 年完全靠土地购臵费拉动不同，19年施工面积的增长带动建安投资的增长对房地产投资增长起到较强的支撑作用，土地购臵费的拉动作用将会逐步减弱，有望在20 年年中见底。19 年全年新开工面积有望保持在8%以上的高位增长，支撑20 年施工面积的增速维持在高位，同时未来2 年是竣工大年，建安投资有望迎来高增，明年房地产投资增速仍有韧性。

根据统计局数据，停工面积在销售景气度差的年份会显著提高（如08、14 年停工/施工为5%），而15 年之后景气度维持较好水平的情况下停工率屡创新高，结合销售与竣工面积比例的偏差、房地产行业竣工与建筑行业竣工面积增速的偏差，综合来看，我们认为实际的竣工数据存在低估。我们通过修正停工率（15-18 年平均水平调低至2.5%，与09-13 年水平持平）使竣工面积水平回到合理水平，预计15-18 年的平均竣工面积为13.65 亿平米。