我们判断 2020 年房地产行业调控政策难紧趋松，因城施策深化落地，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化，销售及投资下行压力加大，弱市下龙头强者恒强。我们认为 2020 年下半年的地产板块看点在于：1）调控政策难紧趋松，因城施策深化落地；2）一二线需求持续释放，棚改力度或超预期；3）投资增速预计回落，竣工反弹可持续； 4）行业集中度持续提升，龙头房企销售高增锁定业绩，迎估值切换。我们维持板块强于大市评级，建议积极关注政策及融资环境变化。 

《经济参考报》11 月1 日报道：上海易居房地产研究院近日发布2019 年第3 季度全国居民购房杠杆率研究报告。报告指出，3 季度，全国居民购房杠杆率为31.3%，环比下降0.5 个百分点，同比下降0.1 个百分点，连续2 个季度回升后出现下降。

中国新闻网10 月18 日消息：国家统计局近日发布的数据显示，2019 年1-9 月份，全国房地产开发投资98008 亿元，同比增长10.5%，增速与1-8 月份持平。2019 年前9 个月，房地产开发投资累计增速一直稳定在10%以上。这一增速不仅高于同期固定资产投资的增速(5.4%)，也远高于制造业投资2.5%的同比增速。

《经济参考报》10 月9 日报道：2019 年前3 季度，房地产市场调控政策持续发力，百城住宅均价呈现连续收窄态势。根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100 个城市新建住宅的全样本调查数据，9 月，百城（新建）住宅平均价格为15051 元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅较8 月收窄0.06 个百分点。

《经济参考报》9 月18 日报道：财政部近日下发《中央财政城镇保障性安居工程专项资金管理办法》（以下简称《办法》），专项资金支持包括公租房保障和城市棚户区改造、老旧小区改造、住房租赁市场发展等方面。

2019 年1-9 月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数持续回升；二是房地产开发投资依然保持平稳增长；三是房地产开发企业到位资金增速有所回升；四是土地购置面积降幅继续收窄，但依然处于较低水平；五是商品房施工面积增速略有回落，新开工面积增速持续回落，竣工面积降幅持续收窄；六是全国商品房销售持续回升，商品房销售面积降幅继续收窄、销售额增速继续提高；七是全国70 个大中城市商品住宅销售价格总体稳定，略有升降。

2019 年1-8 月，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是全国房地产开发景气指数持续小幅提升；二是房地产开发投资、房地产开发企业到位资金和房屋新开工面积增速均连续4 个月回落；三是土地购置面积降幅虽有所收窄，但依然保持低位；四是房屋施工面积增速年内首次回落，竣工面积降幅继续收窄；五是全国商品房销售累计同比连续2 个月回升，商品房销售面积降幅继续收窄、销售额增速继续提高；六是全国70 个大中城市商品住宅销售价格涨幅总体继续保持稳定。

2019 年3 季度，房地产行业政策主要集中在以下三方面：一是中央再次重申坚持房住不炒定位，明确不将房地产作为短期刺激经济的手段，从信托领域、企业发行外债、贷款投放三方面持续加强房地产市场金融监管力度，并在此基调下改革完善贷款市场报价利率形成机制，保持个人住房贷款利率水平基本稳定；二是中央加快培育发展住房租赁市场，深入开展住房租赁中介机构乱象专项整治；三是棚户区改造逐渐步入调整期，而城镇老旧小区改造正在全国范围内加快推进。

2019 年8 月25 日，中国人民银行发布的关于发放商业性个人住房贷款利率调整的公告指出，自2019 年10 月8 日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。本文就新版个人住房贷款政策出台的背景、内容及影响进行简要解读。

国家统计局发布 2019 年 1-11 月份全国房地产开发投资和销售情况。2019 年 11 月单月销售面积 1.57 亿平，同比增长 1.1%（前值 1.9%）；开发投资金额 1.17 万亿元，同比增长 8.4%（前值 8.8%）；新开工面积 1.96 亿平方米，同比减小 2.9%（前值23.2%）。