市场回暖超预期：4月份销售额、新开工已基本恢复至去年同期水平（-2.6% YoY / -2.8% YoY)；与社会零售总额/固定资产投资相比，房地产销售/投资更具韧性，凸显房地产压舱石作用。

2020年1-2月，由于新冠肺炎疫情影响，全国房地产市场主要运行指标全面回落：一是全国房地产开发景气指数明显回落，仍保持在适度水平区间；二是房地产开发投资增速大幅下滑，创近20年新低；三是房企融资节奏放缓，房地产开发企业到位资金增速下滑；四是土地购置面积和土地成交价款降幅均继续扩大；五是房企开工施工进程放缓，商品房施工面积、房屋新开工面积及竣工面积增速均大幅回落；六是全国商品房销售面积、销售额增速下滑严重；七是全国70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落。

房地产开发投资快速修复。 1-4 月累计投资金额33103 亿元，同比快速修复至-3.3%，4 月单月增速达7%。西部地区率先转正，东北位列第二，东部和中部反弹略显疲态不及3 月。

中国房地产行业自“98 房改”后起伏二十余载，有企业乘杠杆之风登行业顶峰，也有企业遭杠杆反噬万劫不复。房地产“黄金时代”，“三高模式（高收益、高周转、高杠杆）”是许多规模房企赖以发展的根基。进入增速换挡的“白银时代”后，过高的债务规模反而会侵蚀企业利润，损害公司的资产负债表，影响公司的可持续发展。正所谓“成也杠杆，败也杠杆”，在当下时点，从债务的角度出发来研究房企的经营情况就显得尤为重要。在本篇报告中，我们试图通过回答以下几个问题来剖析行业融资债务现状和未来可能的演绎路径。

得益于资金支持以及预期向好，行业供给侧链条上各个环节持续恢复。4月新开工、投资增速环比提升明显，印证我们前期“硬核反弹”的判断。4 月单月新开工面积约1.96 亿方，同比降幅大幅收窄9.1pc 至-1.3%。销售预期明朗化后，前期积压的开工需求（Q1 同比-27.2%）迎来集中释放。1-4 月行业施工面积增速环比微降0.1pc，但4 月房地产投资增速环比+5.8pc 至7.0%，推测系施工投资强度以及土地购置费增速继续提升。

四月销售恢复接近去年同期水平。2020年前4月全国商品房销售面积合计3.39亿平方米，同比下降19.3%，降幅虽然也近两成，但相比3月末降幅25%以上已经有明显收窄，也延续一季度销售降幅收窄态势。前4月全国商品房销售额合计3.18万亿，同比下降18.6%，销售额跌幅也持续明显收窄。单月情况看，4月全国商品房销售面积为1.19亿平方米，已经达到去年同期的97%；4月全国商品房销售额为1.14万亿，达到去年同期95%；而在流动性及政策边际改善背景下，预计2020年全年楼市整体销售将维持历史高水平位置，系统性风险可控。