国家统计局公布数据显示，2020 年1-4 月，商品房销售面积33973 万平方米，同比-19.3%，商品房销售额31863 亿元，同比-18.6%。全国房地产开发投资33103 亿元，同比-3.3%。

政策环境综述：逆周期调节力度加大。4 月20 日，5 年期LPR 报价4.65%，较上次下降10BP，为LPR 改革以来最大降幅。央行同时表态，稳健的货币政策要更加注重灵活适度，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置。财政部4 月底提前下达1 万亿元地方专项债券额度，力争5 月底完成发行。

建议关注受益于老旧小区改造的防水、涂料和管材。防水：旧改市场空间236 亿元，建议关注东方雨虹、科顺股份。涂料：旧改市场空间518 亿元，建议关注三棵树。管材：旧改市场空间273 亿元，建议关注永高股份。

2019 年，全球贸易保护主义仍在升级，国际贸易、制造业生产、消费投资信心等降至近年来低点，全球经济增速在2019 年降至2.3%，创金融危机以来最低水平。我国国民经济运行总体平稳，发展质量稳步提升，经济结构继续优化，居民消费升级提质，GDP 同比增长6.1%，符合6.0%-6.5%的预期目标。在此背景下，房地产行业政策环境总体偏紧。一方面，房地产调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调，并首次明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。另一方面，中央聚焦房地产金融风险，房地产金融监管政策持续全面收紧，并调整新发放商业性个人住房贷款利率。与此同时，在公租房、公积金和棚改、旧改方面出台了一系列政策措施，住房保障进一步完善；并大力发展住房租赁市场，不断优化住房租赁市场环境。

17 家样本房企2019 年末的净经营资产平均值为3647 亿元，增速平均值为18%，增速降低12pct，创2010 年以来的十年新低，同时，从历史上看，龙头房企与中型房企同时出现净经营资产增速回落的年份仅有2011年，2018 年和2019 年。增速回落的直接原因是合作开发的减少。

4 月居民部门信贷延续改善趋势。单月新增6669 亿元，同比增长26.8%。其中单月新增居民短贷2280 亿元，同比增长108.6%，或反映居民消费意愿持续恢复；单月新增居民中长贷4389 亿元，单月投放规模逐步趋于平稳，同比增速继续提升至5.4%（3 月为2.9%）。1-4 月新增居民中长贷1.7 万亿，同比降幅收窄至-5.4%，疫情对于行业需求侧资金面的冲击正逐步消退。