2019 及 2020Q1 上市房企营收增速放缓，毛利率、净利率均出现回落。我们 统计的 125 家 A 股上市房企 2019 年营收增速为 19.5%，归母净利润增速为 13.1%。整体毛利率为 31.6%，较 2018 年下降 0.9 个百分点，净利率为 11.8%， 较 2018 年下降 0.4 个百分点，归母净利率同样下滑，从 2018 年的 9.6%下降 到 2019 年的 9.1%。受疫情影响 2020Q1 结算速度大幅放缓，125 家 A 股上 市房企营收增速为-4.5%，归母净利润增速为-42.4%。整体毛利率和净利率分 别为 30.9%和 8.5%，较上年同期分别下降 1.6 和 4.4 个百分点。受严格的限 价政策影响，行业利润率回落会是一个长期的趋势。

新冠疫情冲击下，区域间合作治理的重要性更为凸显。自长三角一体化上升为国家战略以来，三省一市均已发布各自实施方案，一体化进程加速进行。

业绩持续释放增速有所下滑，利润率承压负债率显著下行。2019 年报房企结算主力主要为2017 年左右项目，2017 年前后行业销售仍然维持高增，体现为营收和利润增速仍然靓眼，但由于已开启密集调控，重点城市限价包括地价的上行导致2019 年房企利润率有所下行，预计房企盈利能力未来将继续承压

房企销售：市场持续复苏，20 年销售目标增速中枢下移。2020 年4月百强房企实现销售金额9002 亿元，同比上升0.6%，年初受疫情冲击以来首度转正，重点跟踪房企实现销售金额6932 亿元，同比下降0.3%，降幅较3 月收窄11.5pct，市场持续恢复。4 月11 家龙头房企中7 家已实现单月销售金额增速转正，21 家成长型房企中13 家销售增速转正，但多数房企累计销售进度较历史同期仍有差距。

2020 年两会政府工作报告指出，深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。

成长属性依旧，龙头优势渐显。成长属性依旧，龙头优势明显。2019 年21 家物业公司合计的营业收入为447.1 亿元，同比增长36.3%，其中大中型公司成长性更优。盈利能力与营收增长趋势一致，行业的高成长属性并未变化，大量中小型公司将带动行业整体利润率维持当前的较高水平，对行业利润率见顶回落的担忧仍为时过早。此外，行业资产负债率逐年下降，杠杆水平低经营风险小，2019 年平均资产负债率46%，扣预后资产负债率仅38%。

6 月组合为保利地产（央企龙头、业绩稳健）、金地集团（估值低位、土储分布佳）、华夏幸福（回款率拐点、模式再获验证）。

虽然地产开发行业长期景气面临挑战，但地产龙头确实有长期投资逻辑。凭借管理、资金和开发流量优势，地产企业透过内部培育分拆，外部并购，确实可能成为基于城市生活空间的平台。