2019 年9 月 份以来竣工增速转负为正，Q4 竣工面积同比增长17%，虽然2020Q1 受疫情影响，竣工面积下滑16%，但随着房企复工，4 月以来竣工下滑 幅度明显收窄。2016-2018 年我国商品房住宅新开工面积增速分别达到 9%、11%、20%，而竣工面积增速仅为5%、-7%、-8%，竣工与新开工 出现大幅背离。随着前期积累项目接近交付，有望拉动全年竣工需求 快速增长，也拉动瓷砖、门窗、定制家具、洁具等产品需求集中释放， 也在多个上市公司报表中集中提现：2019 年Q2-Q4，江山欧派、三棵 树等企业季度收入同比增速一直保持在55%以上。参考前期项目开工 情况，2020-2021 年相关建材家居部品需求将维持快速增长。

2020年1季度，房地产行业政策主要集中在五个方面：一是房地产调控政策基调没有因疫情而改变，继续坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段。二是继续保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续遏制房地产泡沫化倾向，防范房地产金融风险。三是为抗击新冠肺炎疫情，新型冠状病毒感染列入大病提取公积金范围，并出台了住房公积金三项阶段性支持政策。四是北京通州与北三县协同发展规划发布，要求完善住房保障制度，严控房地产无序开发。五是加快推进农村危房改造任务，开展挂牌督战工作部署，确保如期完成贫困户住房安全有保障任务。

2020 年1-3 月，随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好，全国房地产市场主 要运行指标全面回升：一是全国房地产开发景气指数回升，继续保持在适度水 平区间；二是房地产行业有序复工复产以及土地市场进一步回暖，房地产开发 投资、土地购置面积及新开工、竣工面积降幅较1-2 月均收窄；三是流动性环 境延续宽松，房地产开发企业到位资金有所改善，各项资金来源降幅较1-2 月 均收窄；四是前期被延后的购房需求逐步释放，商品房成交呈现复苏迹象，商 品房销售面积、销售额降幅较1-2 月均收窄；五是全国70 个大中城市房地产市 场价格出现微涨，但总体较为稳定。

2019 及 2020Q1 上市房企营收增速放缓，毛利率、净利率均出现回落。我们 统计的 125 家 A 股上市房企 2019 年营收增速为 19.5%，归母净利润增速为 13.1%。整体毛利率为 31.6%，较 2018 年下降 0.9 个百分点，净利率为 11.8%， 较 2018 年下降 0.4 个百分点，归母净利率同样下滑，从 2018 年的 9.6%下降 到 2019 年的 9.1%。受疫情影响 2020Q1 结算速度大幅放缓，125 家 A 股上 市房企营收增速为-4.5%，归母净利润增速为-42.4%。整体毛利率和净利率分 别为 30.9%和 8.5%，较上年同期分别下降 1.6 和 4.4 个百分点。受严格的限 价政策影响，行业利润率回落会是一个长期的趋势。

新冠疫情冲击下，区域间合作治理的重要性更为凸显。自长三角一体化上升为国家战略以来，三省一市均已发布各自实施方案，一体化进程加速进行。

业绩持续释放增速有所下滑，利润率承压负债率显著下行。2019 年报房企结算主力主要为2017 年左右项目，2017 年前后行业销售仍然维持高增，体现为营收和利润增速仍然靓眼，但由于已开启密集调控，重点城市限价包括地价的上行导致2019 年房企利润率有所下行，预计房企盈利能力未来将继续承压

房企销售：市场持续复苏，20 年销售目标增速中枢下移。2020 年4月百强房企实现销售金额9002 亿元，同比上升0.6%，年初受疫情冲击以来首度转正，重点跟踪房企实现销售金额6932 亿元，同比下降0.3%，降幅较3 月收窄11.5pct，市场持续恢复。4 月11 家龙头房企中7 家已实现单月销售金额增速转正，21 家成长型房企中13 家销售增速转正，但多数房企累计销售进度较历史同期仍有差距。

2020 年两会政府工作报告指出，深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。