建议关注四条主线：1）各方面指标均较优异的龙头个股，关注碧桂园服务、雅生活服务；2）规模处于二线梯队的高成长弹性标的，关注新城悦服务、永升生活服务；3）增值服务壁垒深厚，具备强护城河的品质服务商，关注绿城服务；4）资源和赛道较好，随着市场化推进，运营效率有望进一步提升的物管央企，关注招商积余、中海物业、保利物业。

上周上证指数下跌 0.3%、沪深 300 上涨0.1%、创业板指上涨0.15%，万得全A 交易额2.94 万亿，环比再次减少13.7%，交易持续缩量，筑底特征明显。上周地产板块下跌0.69%，年初以来累计下跌12.78%，在所有申万一级行业中排名22/28，地产板块估值水平PE（TTM 整体法并剔除负值影响）为7.89 倍，港股通内房股6.81 倍。

伴随房改后销量小规模起步，到三年一周期，再到17.2 亿平方米的销量峰值，房企融资渠道也呈现出多元拓宽的态势。根据产生资金流的活动可以将房企的融资方式分为：内源融资+外部融资。具体来看，当前行业融资方式五大类包括：境内直接融资、境内间接融资、境外融资、销售回款及产业链上下游占款。

近期，在国内疫情逐步趋于稳定时，土地市场溢价率出现显著上升；而去年一季度，土地溢价率同样显著上升，并且在此后的4~5 月份，房企融资等地产政策显著收紧。因此，不少投资者担心，去年政策收紧的情形会否重现？我们发现，今年溢价率上行有其特殊性，不会显著限制政策改善。

近期央行针对房地产领域多次发声，称将保持房地产金融政策的连续性、一致性和稏定性；央行、财政部、统计局等多部委接连强调“房住丌炒”和“丌将房地产作为短期刺激经济的手段”，银保监会提到“银行放贷要用二企业生产经营活劢，而非违规流向房地产”。目前房地产市场主基调仍然是房住丌炒。

本周申万房地产板块收于3743.63 点，本周累计下跌0.69%，同期上证综指累计下跌0.30%，深证成指累计上涨0.002%，沪深300 累计上涨0.09%；横向对比，板块表现位于中游。

各家房企基本认为“房住不炒”总基调难以改变，但因城施策背景下，远洋判断各地存在适度放松或刺激地产的冲动，后续仍需关注因城施策力度，恒大、建业认为流动性宽松将有利于需求释放。受益流动性宽松，各家房企融资成本均出现下降，大多数房企预计后续仍将延续下行，融创、佳兆业等房企明确将通过调整融资结构、拓展融资渠道等方式，进一步降低融资成本。