本文从权益视角和信用视角两个维度对上市房企50强进行全面观察：权益视角较为关注业绩增长潜力，我们从销售规模增速、地价房价 比、土储去化周期、土储分布区域等角度观察；信用视角较为关注信用风险，我们从房企资产负债率、短期刚性债务占比、货币资金/短 期刚性债务、融资成本等几项指标综合观察房企债务压力、融资能力，并基于一定假设对房企永续债、明股实债、表外负债等可能造成 债务规模低估情形，作出相应调整。最后，我们根据业绩增长潜力指标将房企划分为两个梯队，并根据调整后的偿债压力指标，进一步 对50强房企中民企的信用风险状况作出分析。

新冠疫情下房地产仍是我国经济稳定的压舱石。展望下半年：政策面，预计宏观政 策仍偏于宽松，需求端政策坚持房住不炒、延续因城施策，供给端政策继续积极支 持，包括：供地增加、土地改革、预售放宽、限价放宽等，总体政策将处于稳中偏 好环境；基本面，预计 Q3 销售将保持 Q2 的市场热度，低库存+销售回暖将继续 推动投资端数据修复，后续房地产仍将处于健康稳定发展趋势。

上周贵州茅台超越工 行位居 A 股市值榜首，创业板指创四年新高，尽管注册制推行在即，但发行节 奏依然受证监会约束，上证指数修订或 LPR 利率下调均有望进一步提升市场 风险偏好。在这样的背景下，地产开发类个股可能依然承压。我们统计了 A 股 指数或 A 股强势个股代表（YHHMG，分别为药明康德、恒瑞医药、海天味业、 贵州茅台和中国国旅）的表现，在 2018 年 5 月和 2019 年 8 月存在地产股跌、 市场/核心个股涨的背离情形。疫情冲击验证了中央对于“房住不炒”的政策定 力，防御性凸显的开发类地产股在风险偏好上升的环境中空间有限。相对而言， 核心资产个股和创业板双双新高，表明了非科技类、有基本面支撑和想象空间 的物业股和地方国资背景个股依然也有上行空间，而且这些个股可能会突破开 发类地产股的估值约束问题。

新冠疫情冲击巨大，政策面侧重供给端纾困托底，地方引才力度增强，重申 “约束中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”整体政策框架。宏观流动 性充裕，资金面边际改善，整体均衡，但避免房地产过度吸收信贷资源而产生“资 金黑洞”效应的内生约束仍在。需求侧按揭投放路径依赖，利率跟随 LPR 下降； 供给侧资金来源此消彼长，发债放量，信托严控。

对于高杠杆、高负债、高周转的房地产行业及开发企业而言，停售停工就意味着无法通过促销走量和加快周转回笼资金，同时还要承担巨额的偿债压力和债务成本，现金流压力必然陡增。

房地产板块估值仍处于低位，建议关注：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A、招商蛇口；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如中南建设、金科股份、阳光城、蓝光发展；3.边际改善型房企，推荐华夏幸福。

统计局公布1-5月房地产投资和销售数据，主要数据继续修复。商品房销售额46269亿元，同比-10.6%，销售面积48703万平方米，同比-12.3%。房地产开发投资45920 亿元，同比-0.3%，房屋新开工面积69533 万平方米，同比-12.8%，竣工面积23687 万平方米，同比-11.3%。