2021 年5 月，全国土地市场需求环比下降，土地成交价格上升，溢价率环比下降。5 月，全部统计城市推出土地4.22 亿平，环比增加6.04%；1-5 月，全部统计城市累计推出土地19.4 亿平，同比下降2.57%，增速比前一个月下降3.35 个百分点。5 月，全部统计城市土地成交楼面均价为2936.79 元/平，环比上升51.43%，同比上升56.59%。

地产基本面韧性仍然较强，但是限价等政策割裂了基本面繁荣和开发商损益表，利润率持续受压，估值和市值均较低迷，而这一趋势可能在未来一段时间仍较难改变。因此，地产公司有很强的意愿进行+X 业务的转变。当前业务转变不同于以往，转变背后有强大地产销售规模支撑，纵向和横向比较均不可同日而语，实力和资源禀赋很强的大房企也具备转变动力和决心；并且业务转变也有更好、更成熟，且资本市场较为认可的方向，比如医美、物业、商管等。

把国有土地使用权收入划转税务部门征收，并不会导致国有土地使用权出让收 入地位下降。政策本意为优化财政收支体系的一小步，的确也可能助推土地供 给进一步增加，有利于高信用和强运营的房企可持续发展。

智能家居渗透率低于预期，我们认为精装修渠道是打破瓶颈实现爆发的关键要素，房 企有机会借助渠道强势切入智能家居领域，从生产转向经营，用复购打开市场空间。智能家居发展可分五阶段，终局是智能单品+操作系统平台+个性化 集成方案模式。

市场仍具韧性，看好优质房企估值重塑机遇。行业：销售拿地延续高景气，政策构建长效联动机制。企业：销售拿地积极，财务结构持续优化。多元化：物管多点开花，渠道重塑新房营销格局。策略：追求永续，静待改善。

2021年1-4月，住宅精装新开盘项目累计数量704个，同 比-9.4%；开盘房间累计数量59.0万套，同比-11.1%。2021年4月，精装商品住宅开盘项目从房间套数规模结构 分析，主要分布在华东、二线城市，占比38.8%、69.4%。南京、广州、 成都成为4月份全国开盘规模前三甲城市。

宏观经济运行中出现的房地产与实体经济的失衡，其根源在供给侧。本文提出了新发展阶段房地产市场发展的新特征和新要求，建议通过做好城市规划、控制好土地供给总阀门、管好资金供给渠道、增加租赁住房供给、改革房地产税费制度五个方面抓好住房供给侧结构性改革。城市住房问题关系民生幸福、产业发展和城市兴衰。十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议》明确提出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。刚刚闭幕的十三届全国人大第四次会议通过的《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，用一个专节（第二十九章第四节）“完善住房市场体系和住房保障体系”来规划未来的房地产调控方向。进入新发展阶段，解决好城市住房问题，是坚持系统观念、防范系统性金融风险的实际需要，是贯彻新发展理念、满足人民群众对美好生活向往的实际需要，更是构建新发展格局、加快完善社会主义市场经济体制、推动高质量发展的实际需要。

市场表现上周申万房地产板块收于 3744.09 点，累计下跌 1.38%，同期上证综指累计下跌0.25%，深证成指累计上涨0.12%，沪深300累计下跌0.73%；横向对比，板块表现位于下游。

6 月4 日，财政部联合自然资源部、税务总局、人民银行联合发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，通知要求自2021 年7 月1 日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省开展征管职责划转试点，并于2022 年1 月1 日起全面实施征管划转工作。

CRIC 发布2021 年5 月百强房企销售排行榜，百强房企单月销售金额同比增长18.5%，销售面积同比增长14.1%；百强销售均价1.46 万元，环比减少1.9%，同比增长3.8%。我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，在宽信用的大环境下，限价政策有所松动利好房企利润率修复，存货价值有望得到重估。目前房地产板块估值有所修复，但仍处于历史低位。我们建议2021 年2 季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。