土地储备制度是市场经济体制逐渐完善的必然结果，在保障“净地”供应、调控土地市场等方面发挥了重要作用。但是土地储备工作仍处于改革转型阶段，面临着很多现实问题。本研究在阐述土地储备概况的基础上，分析了四川省土地储备的突出问题，并开展了解决问题的对策探索，以期为进一步规范土地储备工作提供参考。

中央政治局会议重申“房住不炒”，住建部扩大约谈范围至银川等5城，并联手八部门整治房地产市场秩序，预计下半年房地产调控仍将延续偏紧趋势；二手房指导价城市持续扩容，多地暂缓二次土拍并调整竞拍规则。7月为传统推盘淡季和22城集中供地“真空期”，重点城市取证推盘节奏放缓，土地成交量价齐跌，房企拿地意愿有所下滑，百强房企单月销售业绩同环比双降。但多地调整土拍规则后，最高土地溢价率不超15%，叠加监管部门要求“三道红线”试点房企当年拿地销售金额比不超40%，有望带动后续土拍降温。受益于地价平稳及房企拿地毛利或将企稳回升预期，8月地产板块迎来估值修复，长线投资者可择机布局现金流稳健的行业龙头万科A、保利地产、金地集团等；同时持续看好业空间广阔、业绩及规模维持高增的物管龙头和商管公司，如碧桂园服务、融创服务、新城悦服务、金科服务、星盛商业等；以及具备“房客、人”优势的经纪行业龙头企业如我爱我家。

7 月政治局会议释放“稳增长”信号，当前经济显著承压，为平滑经济周期，后续政策调控力度有望加强，建议把握胜率较高的“稳增长”主线，关注当前估值较低、受益于内需回稳的顺周期板块。地产新开工显著走弱：7 月地产行业下行力度加剧，新开工面积单月同比下降21.50%，商品房销售面积单月同比转负，为维护经济平稳运行，预计后续地产政策收紧节奏有望趋缓。新能源行业高景气延续：7 月新能源车渗透率14.80%，再创单月历史新高，锂电材料需求旺盛，碳酸锂、金属锂与六氟磷酸锂价格再度上行；光伏产业链价格本周整体回暖，需求回升带动电池片、硅片价格走高。

2020 年，新冠疫情席卷全球，对各经济体的生产制造、消费投资、社会治理、民众信心等造成全方位冲击，全球经济陷入“大萧条”以来最严重衰退。我国统筹疫情防控和经济社会发展取得重大成果，经济运行持续稳定恢复，就业民生保障有力，经济社会发展主要目标任务完成情况好于预期，在世界主要经济体中率先实现正增长，经济总量迈上百万亿元新台阶。在此背景下，房地产政策整体呈现前松后紧。2020 年上半年，受新冠肺炎疫情影响，经济面临较大下行压力，为促进房地产市场快速恢复发展，中央层面继续坚持“房住不炒”的定位，落实城市主体责任，落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长期目标，同时各地政府从供给端和需求端出台诸多政策，促进房地产市场复苏，楼市政策呈现宽松态势。2020年下半年，面对部分城市房价涨幅过快问题，房地产政策有所转向，中央多次强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，房地产金融监管持续强化。与此同时，住房保障制度加速完善，全面推进城镇老旧小区改造与住房租赁发展的政策不断出台。

统计局公布2021 年7 月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为13013 万平米/12716 亿元/17660 万平米，同比增速分别为-8.5%/+1.4%/-21.5%，前值+7.5%/+5.9%/-3.8%，相比2019 年同期增速分别为+0.1%/+13.2%/-12.6%，前值+9.8%/+15.0%/4.7%。

7 月真实销售继续回落，或跟近期按揭额度偏紧及疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势但幅度偏缓，全年或有 10%左右增长。7 月单月销售额较19 年同期年化复合增长 4.1%，高位回落，这或跟近期按揭额度偏紧和疫情反复等有关，预计下半年保持回落趋势，但在降准补充流动性后，下降幅度或偏缓，全年看或保持 10%左右增长。行业从杠杆驱动的"指数牛市"变为管理红利驱动的"结构牛市"，从总量需求增长驱动为主变为自由现金流驱动为主，判断下半年拿地竞争趋缓，毛利率或改善，同时系统性风险担忧逐步缓释。

国家统计局发布2021 年1-7 月份全国房地产开发投资和销售情况。7 月销售面积1.30亿平，同比减少8.5%，较上月减小了16.0 个百分点；开发投资金额1.27 万亿元，同比增长1.4%，较上月减小了4.6 个百分点；新开工面积1.77 亿平，同比下降21.5%，降幅较上月扩大了17.7 个百分点。

销售景气度超预期下行，投资增速明显回落，上下半年市场冷热存在明显反差；土拍制度改革预示房企拿地利润率提升，行业估值修复预期较强。由此，我们建议，关注融资端具备优势的品质房企，看好头部绿档房企万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展；建议关注长期现金流稳健，且具备领先商业运营能力的房企龙湖集团、华润置地、新城控股、旭辉控股集团。

多城延期第二批集中供地，供地规则或将全面调整。日前深圳、青岛、天津、福州、上海、长沙等城市相继发布公告中止或延期第二批集中供地，北京、广州、南京、宁波等城市虽未发布相关公告，但实际出让时间已经较原计划延后。此外，天津和福州等城市发布新规，修改出让规则，下调溢价率上限。各城市纷纷调整供地节奏，旨在优化土拍规则，目前暂未延期的城市预计后续也将会陆续跟进。

7 月单月投资增速仅1.4%，累计增幅持续收窄。1-7 月份，全国房地产开发投资额84895 亿元，同比增长12.7%（两年CAGR8%，下同），较前值降低2.3pct；7 月当月值为12715.9 亿元，环比降低28.8%，同比增长1.4%。虽然由于前期基数效应，前7 月整体仍维持较高增速，但实际上单月增速持续走弱，主要受到土地购置和新开工下滑的影响。在销售回落、融资趋紧的背景下，预计年内投资增速将维持低位。