板块估值小幅上修，仍具备较大空间。近一个月以来，沪深及港股市场房地产板块绝对收益仍为负数，但均不同程度的跑赢大盘。A 股申万房地产板块指数当月绝对收益-1.8%，相对收益+3.1%，H 股恒生地产类指数绝对收益-5.7%，相对收益+0.4%。从板块位置来看，08 小周期、11 小周期及14 小周期A 股龙头房企动态PE估值低点分别为12.45x、8.13x 及5.46x，21 年创历史新低（4.08x），当前估值为4.59x，较底部小幅上修，但仍具备较大修复空间。

在当前房价高企又不可大降的背景下，买不起房的新市民、青年人的居住问题主要依靠发展住房租赁市场来解决。然而，当前住房租赁市场存在发展不规范、租赁住房品质不高、租赁关系不稳定等问题，要求未来重点发展专业化、机构化住房租赁企业特别是自持型重资产住房租赁企业。同时，当前还存在住房租赁收益率过低、低融资成本长期资金缺乏、人们长期租住意愿不高等深层次问题。要有效增加租赁住房供给，特别是使住房租赁市场长期可持续发展，亟须破解这些难题，包括多渠道降低租赁住房建设运营成本、加快推进完善住房租赁领域房地产投资信托基金（REITs）、探索租房与购房享受公共服务机会均等、加强房地产市场调控以稳定房价和房租。

2017年以来，长租公寓成为投资风口，但受2020年经济下行、行业混乱、融资趋紧等因素影响，长租公寓行业面临巨大挑战，“爆雷”倒闭事件不断出现。在此背景下，本文首先从高金融杠杆、租赁需求减少、租金下降和资本撤资等方面剖析了长租公寓“爆雷”的原因；其次，剖析了南京在规范住房租赁市场发展方面的具体措施，主要从南京市租赁市场政策供给、租赁住房用地供给和租赁住房供给三方面展开；最后，提出避免长租公寓“爆雷”、促进长租公寓市场有效运行的对策建议，主要从加强政府监管、增加市场供给、促进企业精细化运营三方面深化改革，保障住房租赁市场平稳健康发展。

7 月商品房销售有所降温，房屋竣工面积延续向好；存量施工项目有望支撑未来房屋竣工韧性，带动国内家居市场消费高景气延续。消费轻工必选消费稳步成长，开学季有望带动文具动销向好

行业的主要矛盾是在“高地价、限房价”的环境下不断下行的盈利能力，但在土地政策的不断调整下，房企的利润空间受挤压的局面将得到改善，同时基本面超预期下行，缓解了政策边际收紧的
担忧，市场预期或将迎来修正。目前来看，市场对板块的预期过于悲观，主流房企PE（2021E）均值为4 倍，股息率为7.6%，行业估值处于历史最低水平，具备足够的安全边际，“低估值+高股息”的组合凸显性价比。在行业供给侧改革的大环境下，对于优质住宅开发房企是风险也是机遇

销售速度持续下行，全年销售前高后低。树欲静而风不止，行业信用融资占比可能持续下降。稳地价措施预计成效显著，土地市场降温。轻重结合迎接全新时代，运营服务点亮未来成长。

多个数据出现回落，但原因各不相同。可以看到，除竣工以外，包括投资、销售、新开工等在内的主要数据均有所回落。其中有基数效应的原因，但与未受到疫情扰动的2019 年相比，上述数据下行的趋势也是明显的。相对2019年同期，开发投资增速相对上半年下降0.7pct，销售额增速下降3.4pct，销售面积增速下降3.5pct，新开工增速增速下降1.4pct。

随着各地调控加码、按揭收紧效果显现，7 月全国销售增速如期转负，同时新开工、投资增速进一步走弱，考虑后续销售、投资仍将承压，政策调控压力或将有所缓解。板块投资方面，随着各地土拍制度逐步完善、叠加监管对拿地销售比的限制，重点城市土地热度有望逐步降温，带来拿地端毛利率的企稳，考虑市场对行业信用风险的担忧，建议优选财务稳健、现金流健康、销售高增的行业龙头，如保利地产、金地集团、万科A。