20161年国家全面实施．放开二孩．政策，也未能 扭转生育率下降的趋势。七普数据带来危机感 住房是实现“安居”的必要条件，“安居难” 较大程度上抑制了当代育龄人群的生育意愿， 加剧了我国陷入“低生育率陷阱”的危机。

行业整体基本面韧性充足，地产板块2021年至今持续跑输大盘，走势疲弱。当前板块整体估值水平跌至历史底部区间，具备较高安全边际。另外当前行业估值已充分反映板块政策调控持续、利润率下降及增速回落的现状，而调控带来行业中长期更持续健康发展的同时，也促发行业竞争格局优化，有利于行业头部企业进一步提升市场占有率。

1.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；2.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家；3.稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管公司：华润万象生活；4.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，

8月24日，北京市住房和城乡建设委员会公布《条例》，意在“促进我市住房租赁市场健康发展”，但一石激起千层浪，《条例》对于租赁行业的强监管和租金水平的指导成为关注焦点。《条例》引发的巨大关注并不让外界意外，毕竟这是全国首部地方性租赁管理相关条例。面对日益上涨的房租问题，《条例》意在“规范我市住房租赁活动，维护租赁当事人合法权益，规范住房租赁市场秩序，促进我市住房租赁市场健康发展”。此次公开征求意见的《条例》共6章81条，对很多租赁行业行为进行了规范。加强住房租赁服务管理和监督，包括设定住房租赁企业、房地产经纪机构准入条件。加强企业行为监管，包括规范信息公示和房源发布、控制资金池、实行合同网签等，还强化了网络平台的信息核验责任。

住房租赁一直是当前都市新青年们解决居住问题的重要方式。业内人士预计，到2025年我国租房的群体将超过2.5亿人，租赁市场的年营业收入将超过3万亿元。长期以来，住房租赁领域的乱象备受关注，比如虚假房源问题屡禁不止，已经成为租房领域投诉的热点。自如研究院日前发布的《2021年10城毕业生租房报告》显示，在租房时遭遇的困扰因素中，“房源虚假”“二房东失责”“找看房麻烦”位列年轻人租房困扰TOP3。不少毕业生遭遇过假房源和不靠谱的“二房东”，不仅带来经济损失，还消耗找房精力、打击生活热情。另外，2020年以来，长租公寓爆雷的新闻接连出现。所谓爆雷，是指长租公寓平台出现资金链断裂，无法继续经营，随后发生房东断水、断电、换锁、驱赶租户等情况，给房东、租户带来极大的损失。“我签了一年的合同，付了5万多元的房租，只住了半年就被房东赶出来了。”去年初，张女士与成都“巢客遇家”房屋托管公司签订了一年的合同，没想到她的合同还没到期平台就跑路了，房东更换门锁后她无处可去，托管公司也人去楼空。据成都市警方公布的情况，“巢客遇家”涉及成都地区房源10322套，涉案房租金额高达2.27亿元。为了整治租赁乱象，住建部等六部门4月26日联合印发了《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，对从事转租经营的轻资产住房租赁企业行为进行规范，要求各地开展住房租赁资金监管。住房租赁企业单次收取租金原则上不超过3个月，企业单次收取租金超过3个月或单次收取押金超过1个月的，应当纳入住房租赁资金监管账户。同时，企业不得利用承租人信用套取“租金贷”，不得诱导承租人使用“租金贷”。

住房是重要的民生问题。近期，全国多地陆续发布了住房发展“十四五”规划，绘就了未来5年住房发展的新蓝图。21世纪经济研究院梳理发现，未来5年，对于住房发展，各地基本都围绕增强住房保障能力、稳定房地产市场、规范发展租赁市场及提高居住水平等几大方面进行，其中租购并举被放在了各地住房发展规划的突出位置。对于群众普遍关注的房价问题，各地也均强调坚持“房住不炒”定位，调控政策也将更加精准。