基于投资项目在线审批监管平台3.0实时在线数据，聚焦意向投资先行指标，研判全省房地产意向投资大势，可为强化及时精准调控、确保房地产市场平稳健康发展提供决策支撑。2018年至2021年3月底，全省新增房地产意向投资项目①5218个，意向投资总额61366.98亿元。其中：2021年1-3月新增意向投资项目数342个，意向投资总额4901.16亿元。分地市看，杭州、宁波、温州成为浙江房地产投资的主要力量，新增意向投资项目数、意向投资额基本稳定在前三位。值得关注的是，2021年以来，得益于长三角一体化发展战略等政策利好，以及杭州至海宁城际铁路规划等交通便利，嘉兴取代温州跻身前三，且意向投资项目数赶超宁波。分县区看，除萧山区、余杭区、宁波杭州湾新区等“老牌”房地产投资热点区域外，越城区、南浔区、富阳区成为最新热点。初步分析，房地产投资意向热点一定程度上与土地成交形势挂钩。以杭州市为例，2021年1-3月共成交土地90宗，其中萧山区、富阳区成交宗数分别为25宗、14宗，合计占比近一半。同样的，浙里土地云公布的绍兴市2021年重点地块汇总表中，全年共计划出让24宗重点地块，其中涉及越城区的共16宗，占比66.7%。

2021年1-7月，住宅精装新开盘项目累计数量1824个，同比-5.3%；开盘房间累计数量151.2万套，同比-8.2%。2021年7月，精装商品住宅开盘项目总计207个，同比-29.1%；开盘项目规模16.9万套，同比-29.1%；其中住宅16.1万套，公寓0.77万套。精装商品住宅开盘项目从房间套数规模结构分析，主要分布在华东、二线城市，占比38.6%、67.3%。武汉、西安、上海成为7月份全国开盘规模前三甲城市。

按揭利率与10Y 国债收益率缺口略有扩大：10Y 国债收益率自21 年1 月起趋势下行， 7 月加速回落；截至21Q2 全国平均按揭利率5.42%，较Q1+5 BP，与10Y 国债收益率缺 口高达229 bp，缺口较21Q1 增加17 bp，剪刀差略有扩大。

8 月市场销售同、环比均大幅下降。2021 年8 月，30 城新房销售面 积同比增速-22.74%，环比增速为-24.61%。目前行业销售拐点已经确 立，开始进入负增长区间，未来若销售下行幅度超预期，则政策维稳 预期将进一步加强。分一二三线城市来看，同比方面，8 月单月一、二、 三线成交面积增量分别为-1.21%/-17.71%/-43.53%；环比方面，一、 二、三线增速分别为14.13%/-37.65%/-26.93%。

随着我国城镇化进程的放缓以及房地产存量时代的到来，越来越多的城市发展正在由增量建设为主向存量提升为主转变。与之同时，我国经济转型和消费结构升级等宏观背景以及绿色低碳的发展理念，也均对城市更新提出了迫切要求。参照国际经验并结合我国城市发展阶段，初步估计，我国城市更新投资规模将由现在的3.3万亿元增加至2030年的9万亿元，年均增速超过10%。建议在总结已有各类城市更新项目实践经验的基础上，加强顶层设计，破解城市更新的政策瓶颈，创新投融资机制，推动城市更新有序进行，实现扩内需与促转型的双赢。

上周，中报数据显示多数房企盈利能力如期回落，扩大结转规模成为利润增长的主要抓手；土拍制度改革预示房企拿地利润率提升，行业估值修复预期较强。由此，我们建议，关注投融资端具备优势的头部绿档房企，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中国海外发展

我们认为，地产仍是当前财政和投资的重要托底工具，政策将会处于当前“房住不炒+因城施策”框架下，但方向和力度则会相机而变。目前销售、区域政策等方面均持续向好，土地新政下新增资产价值有所改善，房企盈利反转确定性强。目前房地产板块估值仍处于历史低位。我们建议2021 年3 季度继续关注地产板块机会，维持行业看好评级。

本周杭州、深圳等地重新发布第二批住宅用地集中出让公告，进一步优化土拍规则。调整内容涉及建立竞买准入标准、调低溢价率上限、严格落实购地资金审查机制等。本周温州、银川、安徽相继发文规范当地房地产市场，旨在落实房住不炒，进一步促进市场平稳健康发展。投资建议方面，开发板块持续看好现金流稳健的行业龙头金地集团、保利地产、万科A等；相比开发类房企，中长期更看好行业空间广阔、业绩高增的物管及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头。