98年之前福利分房， 住房建设、 分配由单位、 政府主导。 需房单位的建房计划经批准后， 由政府无偿、 无 期限划拨土地， 由政府或需房单位出资建设公房。 公房建成后依据单位登记、 职工职级等进行分配。  建设资金高度依靠财政拨款。 90%以上的城镇住房建设投资依靠中央和地方政府， 少量靠单位自筹。 以 1975年为例， 政府投入住宅建设投资22.9亿元、 公房维护投资5.8亿元（估算） ， 两项共占财政支出的3.0%， 相当于财政赤字的459.2%。

物业行业定位“社区治理基层支柱”，各级政府政策支持力度较强，“优质 优价”利于拓展行业整体发展空间， 从行业发展趋势和公司资源禀赋出发， 建议关注四条主线： 1）规模第一梯队，有望输出管理和资源的平台类公司， 推荐碧桂园服务，建议关注绿城服务、雅生活服务，融创服务、金科服务； 2） 规模第二梯队的成长型标的，建议关注建业新生活、旭辉永升服务、新城悦、 世茂服务； 3）收费水平高利润弹性大的专业商办管理标的，建议关注新大正、 宝龙商业、远洋服务、卓越商企； 4）资源禀赋突出的央企物管标的， 推荐中 海物业、保利物业、华润万象生活，建议关注招商积余。

什么是元宇宙地产？ 首先我们需要理解两个概念： 1） 元宇宙是一个 3D 线上虚拟平台，人们可以在上面玩游戏、创造、工作、以及交易加 密货币。 2） 虚拟地产是元宇宙中的房产。每一块地都被赋予了其独一 无二且不可复制的非同质化代币（NFT，即一段代码）并以此来区分 每个地块和每笔交易。游戏开发商和玩家可以在平台上的一级/二级市 场进行购买/出售，并将虚拟房产用于沉浸式的住宅或商业体验。

本周行情： 本周（ 2021.11.22-11.26）恒生物管指数下降 5.8%； YTD 涨幅前三的物管公司分别为中海物业、 滨江服务和正荣服务，涨幅分别为 91.7%、 53.8%和 18.4%。

2020 年8 月，监管部门出台“三道红线”试点，旨在加强房企资金管控，降低地产公司杠杆率水平。目前，“三道红线”已融入到我国正在实施的长效机制内，成为商业银行及房企的硬性约束。在此大背景下，2021 年下半年，房地产市场急转直下，随着行业信用风险的陆续暴露和恶化，监管政策开始边际转向。

本文基于贴现模型，对征收房地产税的影响进行了思考，并相应提出了政策建议。

在当前京津冀协同发展背景下，研究环首都区域住宅地价变动规律，对于宏观调控土地市场、引导土地及房地产市场健康发展具有重要意义。为了便于比较分析研究，本文首先将河北省环首都区域14个县（市、区）划分为廊坊北三县、京东南、京西京北三个区域，采用2014-2018年住宅用地出让价格数据，分析各区域住宅地价变动规律；然后，基于空间自相关模型分析方法，对环首都区域住宅地价进行全局自相关和局部自相关分析。研究结果表明：环首都区域住宅地价整体呈波动性增长趋势，但各区地价变动差异较大；环首都区域住宅地价水平在空间上具有显著相关性，绝大部分县（市、区）住宅地价与其周边地价存在局部自相关，但随时间不同，空间集聚程度存在一定差异性。