年初以来申万地产板块涨幅2.34%，位居行业第6（数据截至2022 年1 月5日）。我们认为核心驱动因素在于行业政策底的确认决定了政策博弈的高胜率，并且在年初快速轮动的行情和避险情绪之下进一步凸显板块的性价比优势。此外，政策调整预期的升温也导致博弈节奏的前置。我们认为优质房企有望继续受益于收并购和再融资定向宽松所带来的alpha 机会，同时行业格局优化、行业稳预期、宏观稳增长的诉求下，政策博弈点的丰富有望于一季度末带来阶段性的beta 行情。

近年日本全国商品房销售规模基本稳定在7-8 万套/年，总量稳定下市场集中度不断提升，尤其2008 年金融危机后，大型房企寡头垄断趋势愈加明确。2010 年TOP20 房企市占率上升至55.9%，而后均保持50%以上，此外TOP10、TOP5、TOP3、TOP1 房企市占率均较2008 年明显提升。20 世纪50 年代以来日本楼市历经多轮周期，头部房企格局几经洗牌，但主要龙头房企（住友不动产、三井不动产、三菱地所）穿越周期屹立不倒，地位稳固。

2021 年是土拍两集中政策实施元年，土地市场成交稳健收官。回顾2021 年22 城三批集中土拍的结果，第一批至第三批市场情况大致呈现“先扬-后抑-再稳”的过程。

2007年三井丌劢产制定未来发展计划时，从增速上可以看到公司对交易业务和管理业务有着较高的期待。然而2008年全球金融危机使得日本经济再次陷入低迷，新房和二手房成交量大幅下滑，公司管理和交易板块2010年营业利润分别较2009年下滑23%和75%。存量物业租赁利润稳如泰山，展现出优异的穿越周期的能力。

我们认为，由于销售整体表现不佳，开发项目盈利能力过低，资金充裕的企业太少，当前地产开发项目不会普遍展开；但并购项目层面合作伙伴的股权，在借款方的大力支持之下出现的并购，轻资产管理平台的并购将会率先盛行；到2022 年 3 月之后，随着资金进一步宽裕，普通项目的并购也会出现。

本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所上升。本周47 个城市新房成交套数为6.1 万套，环比上升8.9%，同比下降2.5%；18 个大中城市新房成交套数为3.7 万套，环比上升4.3%，同比上升1.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化+0.1%、+3.6%、+29.3%，同比分别变动-19.6%、+32.6%、-49.5%。16 个城市二手房成交套数为1.4 万套，环比上升4.0%，同比下降9.7%；12 大中城市二手房成交套数为1.3 万套，环比上升7.9%，同比下降6.6%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+23.3%、+2.9%、-11.2%，同比增速分别为-19.6%、+10.9%、-24.6%。

日前闭幕的中央经济工作会议对于房地产市场提出明确要求：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。“因城施策促进房地产业良性循环”是首次提出，主要是由于部分房地产开发企业出现了流动性风险，产业循环出现了一定的梗阻。为此，各地在坚持“房住不炒”原则下，积极采取措施，部分政策措施效果显著，有借鉴与推广的价值。本文将对其中的一些典型做法进行总结分析。