当前，河南每年有上百万的农业转移人口进入城市，但其中相当一部分农业转移人口在实现由农民向市民身份转化的过程中仍然存在许多困难和障碍，在一定程度上影响乡村繁荣兴盛。推动农业转移人口真正融入城市，是推进乡村振兴战略的一个重要方面和主要内容，需要政府、企业和农业转移人口三方加强合作，畅通农业转移人口转化为市民的渠道，为乡村振兴战略的顺利推进解决后顾之忧。

开展北京市城市土地利用效率评价与优化调控对策研究，是落实最严格节约集约利用制度、加快非首都功能疏解、推动高质量发展的重要举措。应用数据包络分析法评价结果表明，北京市城市土地利用效率总体呈现分层化、组团化特征，平均综合效率为0.677，有较大提升空间。同时由于区域定位和经济发展水平不同，各区差异显著，大致可分为A、B、C、D四个级别。综合效率最高的（A级）包括东城、西城、石景山、门头沟和密云，主要以首都功能核心区和生态涵养发展区为主，既体现了土地精细化管理发展优势，更彰显了生态保护和经济发展辩证统一的生态文明理念；其次（B级和C级）为平谷、怀柔、海淀、朝阳和延庆，建议通过精细化规划和精准化规模调控予以改进；综合效率较低的（D级）包括顺义、大兴、房山、昌平、丰台、通州，除丰台属于城市功能拓展区，其余均属于城市发展新区，应坚定推进减量化战略，通过空间优化和结构调整，深挖土地利用潜力，以土地利用方式转变引领经济社会转型升级，实现人与自然和谐共生现代化。

政策环境有所改善，资金面马太效应凸显，融资成本较低、拥有拿地优势的企业或将受益，相关标的：（1）融资成本低且能在一二线城市
持续拿地的龙头房企， 如绿城中国（3900.HK） 、龙湖集团（0960.HK）等；（2）受“两集中”土地政策影响较小，拿地方式多元化的房企，如新城控股（601155.SH）、宝龙地产（1238.HK）等。

销售仍显低迷，住宅均价连续7 个月同比下跌。1-2 月销售面积增速为-9.6%，较2021 年12 月单月降幅收窄6.1pct；销售金额增速为-19.3%，降幅扩大1.5pct；销售均价延续下跌态势，同比下跌9.7%，下跌趋势已延续七个月。此前虽有地方在需求端出台一定的刺激政策，但总体力度偏小，具备信号意义的二线城市放开限贷也才始于3 月初，在没有大规模较强需求刺激政策出台的背景下，市场需求的自发回暖仍有待时日。3 月房企普遍反馈加大推盘量，行业销售的“小阳春”表现值得关注。

2022年01月，商品住宅精装开盘项目总计123个，同比-56.1%；开盘项目规模8.9万套，同比-64.2%；其中住宅8.5万套，公寓0.4万套。2022年01月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量123个，同比-56.1%；开盘房间累计数量8.9万套，同比-64.5%。2022年01月，商品住宅开盘精装项目从房间套数规模结构分析，主要分布在华东、二线城市，占比55.3%、61.0%。上海、合肥、杭州成为1月份全国开盘规模前三甲城市。

行业销售同比数据继续下探：2022 年1-2 月统计局全国商品房销售数据 金额同比-9.6%，单月环比-26.3%，较2019 年+11.4%，较2019/20/21 年1-2 月平均值+17.95%。2021 年全国商品房销售额同比+4.79%的增速 超过克而瑞百强销售额-19.28%的增速，2022 年1-2 月延续此趋势。剔除 已经出险的房企销售额，百强房企销售额增速仍然远低于统计局给出的行 业增速。尽管行业销售金额同比-9.6%高于百强，剔除2020 年疫情影响 后，2022 年1-2 月销售数据是2015 年以来最低增速（2015 年1-2 月同 比-16.30%）。

销售：商品房销售降价走量，销售压力依然较大。2022 年1-2 月商品销售面积 同比下滑幅度较去年12 月有所收窄,但销售均价同比大幅下滑，销售额同比下 滑幅度依然较大。这说明房企降价走量之下，整体销售情况依然不容乐观，降 价并没有换来足够的销售量来实现销售额的回暖。在积累的需求逐渐释放之后， 面对房价的下跌与房企层出不穷的负面新闻，购房者的观望情绪可能会进一步 加重。后续的销售形势可能依然严峻，销售的恢复还需要有更多需求端的政策 落地。

尽管开发投资数据初现“暖意”，但结合开竣工、销售、到位资金和重点房 企经营情况来看，地产下行压力仍然严峻。我们认为从稳增长和防风险的目 标出发，房地产都要付出更多努力，以打破目前的负面循环，提振购房者、 房企和金融机构的信心。房贷额度和利率、地产需求端政策仍有望持续改善， 加速地产基本面的企稳。我们继续建议从终局思维出发，关注头部央企国企 和少量强信用民企。

关注房地产对上游需求拉动相对明确的钢铁、焦炭、水泥、建筑和玻璃 等板块。系列报告2《地产股何时“高歌”：景气最核心、调控亦关键》 （2022-02-08）中，我们探讨了地产股投资机会。2022 年国家稳增长、实 现5.5%增速目标非常明确，3 月16 日财政部表态今年内不具备扩大房 地产税改革试点城市的条件，房地产调控政策有望持续放松，从而带动 上下游需求、带来相应配置机会。本报告聚焦房地产对上游需求的拉动 作用和相应板块配置机会（下游将在本系列下一篇报告分析）。由于房 地产对挖掘机械、银行信贷拉动作用难以拆分，也很难对应到权益配置， 因此重点选取了房地产对上游需求拉动、权益市场配置标的均相对明确 的钢铁（对应SW 普钢）、焦炭（SW 焦炭）、水泥（SW 水泥）、建筑 （SW 建筑装饰）、玻璃（SW 玻璃玻纤），寻找确定性相对较强的机会。