地产何以至此？政策精准调控，销售基本面下行，导致部分房企遭遇融资性现金 流和经营性现金流双杀，引发现金流危机。此轮调控较以往更为精准，从供给 端、融资端、需求端、房企端等方面全面收紧。三道红线、银行房贷两集中、前 融资金管控等政策导致房企融资端资金受限。销售下行叠加预售资金监管趋严 后，经营性现金流也遇阻。而同时项目支出相对刚性，导致房企遭遇融资性现金 流和经营性现金流双杀，收缩压力较大、扩张乏力、暴雷频频。因此整个行业的 症结在于现金流不畅、需求侧太弱，目前虽然从开发贷、按揭贷、公积金贷款、 和部分城市的预售资金监管方面陆续有出台一些放松政策，但政策落地需要时间 和力度。我们判断政策依然只到中段，更多资金面、需求侧的政策在途。

过去一周中国房地产指数下跌4.9%，跑赢恒指2.7 个百分点（图1），旭辉控股集团 （884 HK）、美的置业（3990 HK）表现较好，分别上涨5.7%、6.6%。年初至今，中国房 地产指数上涨3.9%，跑赢恒指6.0 个百分点，一方面受优质国企房企的拉动，亦体现房 地产板块的投资情绪持续改善。

2022 年 2 月，销售数据依然低迷，市场预计继续向底部行进。由于销售不佳， 债权人，尤其是境外债权人普遍对企业信用缺乏信心，信用风波并未结束。由 于信用紧而信贷不紧，具备借新还旧能力的公司结构性优势巨大。

3 月1 日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康 发展的通知》，推出19 条措施托底市场。其中，最值得关注的是对“认房又 认贷”的放松。此外，郑州还推出购房补贴、亲属投靠允许新购一套住房、 降低房贷利率、推行货币化安置、降低土拍保证金、延长出让金缴纳期限等 多项政策组合拳。郑州放松“认房又认贷”释放了更强的维稳信号，我们预 计有助于地产需求企稳，同时地方政府更多需求端政策仍值得期待。

改革开放后，中国从计划经济向市场经济转型，党的十四大提出了建立市场经济的目标。此后，生产要素自由流动、市场化程度提高，国企改革、国有土地出让制度、住房货币化改革等纷纷出台，由此，房地产市场快速发展，也演绎出了“土地财政”。

市场跌势依旧；低能级城市新房销售显著承压。46 个城市新房成交面积为1309.2 万平，环比下降29.7%，同比下降30.9%。一、二、三线城市环比增速分别为-34.1%、-41.4%和-40.8%，同比增速分别为-6.5%、-20.0%和-58.9%。一线城市环比下降，同比降幅收窄23.8pct；二线回调程度扩大。多数城市呈现出同环比齐降，各地陆续出台“托市”政策效果尚未在市场层面显现。预判下月，我们认为，即将步入“金三银四”传统小阳春，叠加本月低基数影响，整体成交预期环比有所回升，但整体成交预期难以回归去年同期水平。

当前消费和地产需求偏弱，基建成为稳增长的重要抓手。2022年开年以来国内经济增长面临较大压力，地产需求仍弱，1-2 月克尔瑞百强房企销售面积累计同比下降超40%，国内疫情反复拖累消费复苏。

3 月1 日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称“郑十九条”），具体内容包括：稳定住宅用地供应节奏；加快项目开工、销售节奏，精简建设项目审批程序；引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，首套房认房不认贷；推行货币化安置，实施安置房建设工作三年行动等。