2021年精装修市场热水器配套项目个数1460个，同比下降3.8%；配套规模为117.3万套，同比下降8.9%。

2021年精装修市场坐便器配套项目个数3481个，同比下降6.6%，配套规模为285.4万套，同比下降11.9%。

1 月百强房企单月累计实现销售金额5849 亿元，同比-40.7%，较2021 年1-12 月下降37.5pct；1 月市场销售端环比大幅下降，同比增速也表现较差。我们认为，受春节假期房企供货放缓以及消费者预期悲观等因素影响，致使销售在供需两端受到较大的负面影响，表现弱势。我们预计，在政策维稳的情况下，2022 年2 月销售将小幅回升，但销售将仍面临较大压力，预计将继续维持负增长的弱势趋势。

房地产及上下游对我国GDP 占比区间在（21.4%，30.2%）。通过支出法和生产法分析，我们测算2020 年房地产自身对GDP 贡献占比达11.6%，对其增长贡献率达19.9%；通过投入产出表分析，我们测算2017 年房地产对产业链上下游投资拉动GDP 占比达9.8%；同时考虑到针对购房行为间接引起的需求端增长并未完全计入，筛选出汽车整车、居民服务、家具、家用器具等8 个相关行业，占比GDP 高达8.8%。因此我们估算地产及产业链拉动GDP 占比落在（21.4%，30.2%）区间内，显示其经济支柱产业的地位。

2005 年以来9 段地产股行情可归结为三种模式，行业景气是地产股行情的最核心的支撑因素。9 段行情中5 段行情为“景气显著改善叠加调控政策边际放松”（模式1）；2 段行情为“高景气叠加调控政策收紧”（模式2）；另外还有2 段行情为“政策边际放松但景气没有变化”，但这两段行情的持续时间较短（模式3）。总体来看，9 段行情中有7段行情都由景气提升驱动，只有2 轮行情是纯政策边际缓和驱动，而且高景气或景气显著改善行情持续时间要明显长于政策边际缓和带来的行情。

公布的2022 年1 月百强房企销售榜单，1 月TOP100 房企全口径销售金额为5849 亿元，较去年同期-40.69%，较2021 年月均水平-95.37%。本月房地产市场依旧延续了去年下半年以来降温的态势，整体表现不佳，市场销售惨淡，需求急剧下滑。主要是由以下两方面因素造成：1）临近春节，多数房企放缓供货节奏；2）市场下行压力加剧，购房者观望情绪加重导致有效需求不足。在一定程度上受到春节因素的影响，并且2 月自然日天数较短，我们预计2 月房地产市场仍不容乐观，保竣工、保交付势在必行情况下，未来销售面临较大压力，成交或将持续下行。

中低信用公司的盈利能力问题终于在 2021 年年报集中开始体现，不少企业业绩大幅下降甚至亏损。我们相信，业绩明朗也是竞争格局开始明朗的表现，高信用公司在资产负债表和利润表的优势开始全面体现。

按揭贷款利率相对于 LPR 的溢价（改革前则为相对于基准利率）在 2021 年三季度达到了历史性的高点。这为 2022 年起按揭利率较快下行提供了势能。我们相信，随着存量按揭贷款需求释放完毕，金融机构为了争取更大份额而下调按揭定价的行为，将有助于在 2022 年 3 月后稳住中国房地产市场。

尽管2021 年四季度以来政策对于房地产市场的管控已有边际改善，但目前房地产投资整体下行的趋势仍未见扭转。深入理解我国房地产市场调控的核心目标和基本逻辑是把握未来房地产市场政策调控导向的必要条件。为此，本报告从我国基本住房制度的“五大支柱”和房地产调控政策的“三大底线”入手，深入分析我国房地产市场调控的核心目标和基本逻辑，以期为投资者提供一些有益的参考。

2021 年房地产市场信用事件频发，政策不断加码引导市场收并购以期实现 行业出清。21 年市场化收并购相对平静，上市房企积极寻求资产出售而买 方意愿不足。我们认为，本轮逆周期出现并购潮难度较大：1) 来自中国及 海外的数据显示，并购浪潮常发生在经济持续高速增长时期，罕见逆周期收 并购高潮；2) 收并购市场与招拍挂市场在热度上具有较强的一致性，在招 拍挂市场冷淡的当下，优质房企对于收并购的态度可能同样趋于观望。