2022年1月碧桂园合约销售金额约为363.4亿元，同比下降9.9%。合约销售面积约为462万平方米，同比增长1.3%。2022年1月万科合约销售金额约为356亿元，同比下降43.99%。合约销售面积约为210.6万平方米，同比下降47.17%。2022年1月保利地产合约销售面积约为283万平方米，同比下降34.3%。2022年1月保利地产合约销售金额约为185.8亿元，同比下降11.7%。2022年1月中海地产合约销售面积约为283万平方米，同比下降34.3%。

过去12个月（截至2021年12月15日）中国大宗投资市场完成交易总额达人民币3,645亿元，同比上升28%。预计全年最终实际成交总额可能在人民币3,800亿元至4,000亿元之间。2021年政府继续严控资金流入房地产行业。境内投资者放缓投资步伐的同时，资金充沛的企业买家频频出手，收购物业自用，也有一些以投资为目的进行收购。工业地产继续成为市场热点。工业地产投资市场此前由境外资本主导，但一些国内投资者和开发商也逐步开始布局或加码这一领域。其他一些受投资者欢迎的资产类别包括数据中心、产业园区、生命科学园及租赁住宅等基
本面强，中长期需求及价值增长可观的物业。这些资产类别预计将在未来一两年面临更多买家竞争，收益率也有下行的压力。

伴随房地产市场不断发展，各类型专业化、细分化、聚焦化业务开始从幕后走到台前。除市场已经开始关注的物业管理和商业运营等后端业务之外，工程代建、采购平台、智能装配式产业等前端业务，也开始逐步进入研究视野。本系列研究希望立足代建业务，重点研究代建业务在：发展历程和政策回顾；市场空间；业务模式；海外标杆企业运营情况；国内典型企业特点，五大方向上的主要特点，希望最终能够从行业角度理解代建业务的潜在价值和未来发展趋势，并通过本文为企业和投资者在后续研究中持续跟踪代建业务提供帮助。本文属代建业务开篇研究，立足代建业务的发展历程和政策环境。

当前房贷利率加点处于历史高位，政策中性（回归基准但不打折）假设下，加点降幅空间可达 98BP；即便考虑此前央行的规则下限，平均房贷利率加点亦有92BP 的下降空间；综合而言， 不考虑宏观进一步降息，预计本轮房贷利率下降空间仍有97BP；如果考虑宏观进一步降息和 产业政策回归中性，则房贷利率下降空间将超过100BP；如果考虑央行此前规则的进一步“相 机抉择”（产业政策适度优化，房贷利率可以打折），则房贷利率下降空间可能更大。稳增长 背景下，房地产政策优化空间不容低估，房贷利差引领超额收益，重申开发和物业配置正当时。

1、市场规模：2021年1-12月，中国商品住宅精装项目新开盘累计数量 3489个，同比-6.8%；开盘房间累计数量286.1万套，同比-12.1%。 2、市场结构：2021年12月，商品住宅开盘精装项目从房间套数规模结构分 析，主要分布在华东、二线城市，占比43.5%、62.7%。北京、天津、晋城 成为12月份全国开盘规模前三甲城市。 3、开发商统计：2021年12月，商品住宅精装开盘项目从开发商区域分布分 析，华北区域25家、华东区域117家、华南区域69家、华中区域27家、西 南区域29家、西北区域8家、东北区域7家。 4、精装部品：2021年12月，精装商品住宅整体市场规模有所下滑，除净水 器、洗碗机、浴霸、空调、新风系统、太阳能热水器、燃气和空气能热水器 外，其余部品均随大盘下滑。其中，燃气热水器配套规模40.2千套，同比 +53.8%，环比+79.7%，洗碗机配套规模63.8千套，同比+52.3%，环比 +17.8%；表现突出。

2021年精装修市场智能家居系统配套项目个数349个，同比上升55.1%；配套规模为27.49万套，同比上升63.5%。