土地市场固然受到开发企业拿地需求的影响，却也受到地方政府供地意愿的影响。我们根据 2022 年初各地新披露的地方政府性基金收入预算，判断 2022年各地出让土地意愿高涨。整体来看，土地市场可能前低后高，但不会出现土地出让金全年的大幅下降。

本月，全国合计推出2107 宗住宅用地，规划建筑面积合计10568 万平米，同比下降45%，环比下降80%，挂牌均价2121 元/平米。

未来房地产是否会放松仍需进一步观察。首先看基建能否对冲地产回落，当前出口仍在高位，短期内的政策重心依然是靠基建尝试性的对冲地产回落。根据我们前期对信贷官的调研来看，一季度有将近70%的信贷官认为政府类相关项目信贷会明显回升。其次看居民按揭贷款的回落速率，当前房地产市场的按揭贷款增速已经明显快于定金及预收款的增速。考虑到短期内房地产首付比例没有明显调整的情境下，这意味着银行手头储备的优质按揭客户的资源或正在被逐步消耗，随着商业银行库存的优质按揭客户库存逐步清零，居民按揭贷款或有更快回落的可能。

2022 年1 月18 日，烟台市住建局等四部门联合发布《关于对烟台市2020 年度守信房地产开发企业实施激励措施的通知》。为鼓励企业依法、守信经营，信用等级为AAA 级的开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低5 个百分点；信用等级为AA 级的开发企业，商品房预售监管资金留存比例降低3 个百分点。上述3%-5%的预售资金监管解除后，须优先用于农民工工资支付。

2022 年货币环境稳健偏宽松的基调基本确定，5 年期以上LPR 时隔21 个月首次下调，5BP 的调整幅度基本符合预期。从过往历史情况推演来看，在政策利率下降的带动下，5 年期以上LPR 通常会出现相应下调，因此自1 月17 日央行同时下调了MLF 和逆回购利率10BP 后，市场对本月5 年期LPR 下调的预期不断增强。自2019 年8 月首次公布5 年期以上LPR 开始至今，5 年期以上LPR 总共出现过4 次下调，均发生在MLF 下调的当月，后三次的幅度均为MLF 下调幅度的一半，因此本次下调5BP 也在预期之内。

12 月经济活动及社融数据显示，目前为止地产相关政策的“稳增长”效果欠佳。虽然房贷放松，但销售跌幅再度加深、且地产商在手现金仍迅速下降。投资领先指标如土地出让和新开工增长再下台阶，同比均收缩三分之一左右——地产销售、投资等均向着我们预测的“2022 全年投资-8%，一季度约-20%”的方向发展（20211109《当地产相关指标开始滑出历史区间…》）。

2021年，随着信贷“两集中”，以及集中供地等新规则的陆续落地，房地产行业经历了前高后低的市场起伏，但全年销售额依然再创新高。1月17日，国家统计局公布了2021年国民经济运行情况以及房地产行业数据。2021年，国内GDP达1143670亿元，按不变价计算，同比增长8.1%。全国商品房销售面积17.9亿平方米，比上年增长1.9%，较2019年增长4.6%，两年复合增速2.3%；商品房销售额18.2万亿元，增长4.8%，较2019年增长13.9%，两年复合增速6.7%。