改革开放后，中国从计划经济向市场经济转型，党的十四大提出了建立市场经济的目标。此后，生产要素自由流动、市场化程度提高，国企改革、国有土地出让制度、住房货币化改革等纷纷出台，由此，房地产市场快速发展，也演绎出了“土地财政”。

市场跌势依旧；低能级城市新房销售显著承压。46 个城市新房成交面积为1309.2 万平，环比下降29.7%，同比下降30.9%。一、二、三线城市环比增速分别为-34.1%、-41.4%和-40.8%，同比增速分别为-6.5%、-20.0%和-58.9%。一线城市环比下降，同比降幅收窄23.8pct；二线回调程度扩大。多数城市呈现出同环比齐降，各地陆续出台“托市”政策效果尚未在市场层面显现。预判下月，我们认为，即将步入“金三银四”传统小阳春，叠加本月低基数影响，整体成交预期环比有所回升，但整体成交预期难以回归去年同期水平。

当前消费和地产需求偏弱，基建成为稳增长的重要抓手。2022年开年以来国内经济增长面临较大压力，地产需求仍弱，1-2 月克尔瑞百强房企销售面积累计同比下降超40%，国内疫情反复拖累消费复苏。

3 月1 日，郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》（以下简称“郑十九条”），具体内容包括：稳定住宅用地供应节奏；加快项目开工、销售节奏，精简建设项目审批程序；引导在郑金融机构加大个人住房按揭贷款投放，下调住房贷款利率，首套房认房不认贷；推行货币化安置，实施安置房建设工作三年行动等。

光大地产AH核心物业指数单月涨幅-3.21%，跑输沪深300指数3.6pct.，跑赢恒生指数1.37pct.，跑赢恒生港股通指数0.4pct.。

2 月单月销售：碧桂园、万科、融创排名前三，房企单月销售连续7 个月普降。从单月销售来看，碧桂园销售排名第一，万科、融创分别位列二三。其中，碧桂园428 亿（ YOY -35%）、万科290 亿（YOY-36%）、保利215 亿（YOY-33%）、融创224 亿（YOY-33%）、华润98 亿（YOY-44%）、中海122 亿（YOY-48%）、招蛇100 亿（YOY-42%）、世茂集团73 亿（YOY-57%）、绿城128 亿（YOY-43%）、金地87 亿（YOY-50%）、旭辉83 亿（YOY-43%）、中南54 亿（YOY-51%）、龙湖93 亿（YOY-41%）、阳光城34 亿（YOY-80%）、金科64 亿（YOY-58%）、新城113 亿（YOY-9%）等。2 月房企销售继续低迷、连续7 个月普降，TOP50 中仅仁恒、首开单月销售取得正增长。

代建业务市场空间：政府工程。政府工程种类繁多，在此我们相对简单的将其集中分为非房建类和房建设类。从目前发展趋势看，由于受到开发经验、资质要求、企业属性等各类壁垒，代建企业进入非房建类领域存在难度。本文对于政府类代建业务主要测算基于政府工程中的房建类业务，且集中在保障性住房建设和城市更新业务。

近年来，我国房地产政策的不断收紧等内外因素，导致今年的楼市交易降至了五年来的最低点。房地产企业由于资金问题，已经出现了200多家公司集体倒闭的现象。虽然实体企业出现大量倒闭的情况，但是互联网企业展现了惊人的业绩，这离不开国家对电子商务发展的大力支持，“互联网+”已经逐渐渗透到了各行各业的发展。中国电子商务已经处于世界领先地位，面对如此低迷的楼市，房地产企业整合互联网资源，探索电子商务跨界融合的新销售模式，提高成交量是当前的首要任务。

2 月疫情对消费扰动开始加剧，工业生产/基建景气度小幅回升，地产指标继续停留在“冰点”。2 月全国多地出现本土疫情，线下消费、尤其是跨省出行再度承压。