近日，中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称“《通知》"），下调首套住房商业性个人住房贷款利率下限至相应期限贷款市场报价利率减20个基点。

截至5月19日，已有多个城市跟进，将首套房贷利率下调至4.4%。分析认为，此番调整后，房贷利率下调的空间进一步扩大，预计全国将迎来房贷利率的大范围下调。

分析人士指出，住房金融环境将进一步改善，包括采取下调房贷利率、放宽地方公积金贷款制度、有条件的城市将逐步取消限制性购房政策等，推动房贷利率适度走低，后续需关注LPR的变化。

支持刚需和改善型购房需求

此次大力度降低房贷利率，本质上就是更好为刚需和改善型购房需求提供保障，对于市场行情的提振具有积极的作用。

《通知》指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。该政策出台后，包括郑州、天津、济南、无锡在内的多个城市将首套房贷利率下调至4.4%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，按当前央行公布的一季度全国房贷利率即5.42%计算，4.4%的利率相当于是在全国平均利率基础上可以做到8折。他举例指出，以100万元贷款、30年等额本息偿还方式计算，如果房贷利率是5.42%，则月供额约5628元，30年总共需要偿还贷款利息约103万元；房贷利率为4.4%，月供额约为5008元，30年总共需要偿还贷款利息约80万元。也就是说，房贷利率调整后，购房者每个月可以少还620元，30年可以少还22万元利息。

严跃进分析，此次大力度降低房贷利率，本质上就是更好为刚需和改善型购房需求提供保障，对于市场行情的提振具有积极的作用，势必能够扭转房地产市场颓废态势。同时，此次降低房贷利率工作迅速、明确、统一，对地方政府、房企、银行和购房者重新评估房地产市场的走势创造了更好条件。

在融360数字科技研究院分析师李万赋看来，央行调降首套房贷利率下限，主要因为近期国内疫情多点散发，房贷市场需求比较低迷，4月住房贷款数据不乐观，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元，有必要给银行更大的空间促进房贷利率下调，刺激用户需求。

5月16日，国家统计局发布的最新房地产开发和销售情况统计报告显示，今年1～4月，全国房地产开发投资同比下降2.7%，商品房销售面积同比下降20.9%，房地产开发景气指数回落至55.89。

“前4个月全国商品房销售面积同比下降20.9%，延续了自去年下半年以来的下行趋势。受居民购房信心和意愿不足的影响，叠加本土疫情冲击，房地产销售情况仍未出现好转。"植信投资研究院资深研究员马泓向记者分析，无论是对于宏观经济稳增长还是稳就业，房地产行业的稳定对全局而言是非常重要的，调整首套住房信贷利率下限有助于提振住房需求。

银河证券指出，《通知》的房贷利率调整是针对增量住房贷款，核心目的是拉动居民购房意愿，提高边际贷款需求，带动地产销售回暖，但对存量房贷影响不大。每个城市首套房定价利率差别较大，实际不会都采取最低利率，本次政策为房贷利率定价释放空间，有助于带动市场平均房贷利率下行，后续仍需关注LPR调降。

“房贷利率在5年期LPR基础上减20个基点比直接下调5年期LPR对市场销售的恢复更加有效。根据贝壳研究院数据，4月103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个和15个基点，创2019年以来月度新低。"银河证券研报指出，虽然目前房贷利率进入下行通道，但热点城市利率仍加点较多，北京、上海、深圳目前首套房贷利率分别为5.15%、4.95%、4.95%，较调整前5年LPR加点分别为55bp、35bp、35bp，下调空间比较大，预计后续“因城施策"的房贷利率宽松将开启。

定价自律机制将“因城施策"

首套房贷利率下限下调后，各省级市场利率定价自律机制将“因城施策"，确保当地房地产市场稳定发展。

易居研究院最新发布的《房贷利率监测报告》指出，全国一二三线城市中均出现了4.4%的房贷利率。统计显示，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾和无锡16个城市均出现了4.4%的房贷利率。

从调整节奏来看，上述报告指出，利率下调为4.4%的城市，普遍属于目前主流利率为4.6%～5.0%的城市。而主流利率为5.0及以上的城市，要一次性下降到4.4%的可能性相对小。此外，随着后续利率调整工作的全面推开，以及银行积极执行房贷政策，预计包括新市民、多孩家庭等群体在购房方面可以享受此类优惠利率，但会局限于普通商品住宅的范畴。

李万赋预计，首套房贷利率下限下调后，各省级市场利率定价自律机制将“因城施策"，根据辖区内各地的调控政策和楼市供需状态，确定当地房贷利率加点下限，确保当地房地产市场稳定发展。

“从近几个月的房贷利率趋势来看，首、二套房贷款利率都在持续下降，且降幅较大。此次下限调整后，各地同步下调房贷利率的可能性比较大，尤其是那些目前已按最低下限水平执行首套房贷利率的城市，从而带来全国整体房贷实际利率的下降。但留给二套房贷利率的下调空间较小，未来和首套房的降幅差距会加大。"李万赋如是说。

马泓强调，不同城市执行房贷利率下调的力度，取决于各地供需情况来制定相应的房贷利率政策。通常大城市购房需求相对更旺盛一些，为了充分满足居民的住房需求，当地商业银行更倾向于将房贷利率下调至接近边际水平。此外，具体实际执行房贷利率操作的时候，商业银行还会根据借贷者的资信情况，做差异化金融支持。

“尽管近年来在LPR降低和基准调整下，各地房贷利率总体处于下行，但显然基于当前房地产市场形势，利率还要降，而且要大幅度降。"严跃进指出。

除了下调房贷利率外，马泓预计，住房金融环境将进一步改善，包括采取下调房贷利率、放宽地方公积金贷款制度、有条件的城市将逐步取消限制性购房政策，推动房贷利率适度走低。