2016年6月3日，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称《意见》）。《意见》第12条关于“商业用房可改为租赁住房”的中央意见被视为住房租赁市场的重大政策利好，更被视作商业地产的“去库存”新政。2010年之后，中央出台了一系列调控政策，但大多是对城镇的住房价格进行调控，而忽视了商业地产的问题。在楼市“去库存”的大环境下，房地产库存结构性问题逐渐凸显，相比于住宅市场所面临的高库存问题，我国商业地产的库存状况更令人堪忧。本文从经济法视角出发，探讨当下我国房地产市场现状，对房地产宏观调控新政提出辩证性思考，针对宏观调控政策提出看法。

在2015年，政府正式提出供给侧结构性改革。房地产业作为中国支柱产业，去库存被列为改革的重点领域。本文通过对楼市库存现象和问题的分析，认识到房地产供给侧改革是房地产市场健康发展的重要途径，也能对中国的经济转型起到拉动作用。此外，本文提出了一些针对性建议，希望能对房地产去库存有一定的借鉴意义。

9 月迎来金九销售旺季，商品房销售面积将呈现季节性上涨，但受房贷利率上升和监管力度加大等的持续影响，叠加上年同期销售盛况下的高基数，预计 1～ 9 月商品房销售面积同比增速或下滑至10.5%～ 11%左右；土地成交规模支撑下，开发投资增速或放缓至7.0%～ 7.5%左右；大中城市房价将继续调整， 9～ 10 月可能迎来整体环比由涨转跌的拐点。

近期租赁行业政策密集出台，随着 7 月九部委联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，租赁市场的顶层设计已接近完成，后续贯彻落实将是关键。同时我们认为租赁市场是房地产长效机制中不可或缺的重要一环，有助于稳定房地产市场，促使房产回归其居住属性。 

2013 年以来随着调控政策的收紧以及2014 年初房地产市场的探底，不少地产股估值跌入历史底部。地产股的市值和价值的显著背离被金融资本和产业资本充分认可，在 2017 年股价上涨之前已有保险资金、产业资本参与行业龙头公司的股权增持或自身股权的回购等。2016 年 930 调控政策是在库存见顶回落及价格明显上涨之后，并没有改变市场供需均衡的和需求积极入市的态势，这导致 2017 年以来销售数据继续超预期，而龙头公司由于产品主流、布局均衡、品牌溢价较为明显，集中度大幅提升，销售数据持续超预期。内房股龙头有一个从估值修复到估值溢价的过程。

资产证券化是指企业或金融机构将能够产生可预期现金流的资产打包、组合形成基础资产，以该基础资产产生的现金流为支持发行证券产品的过程。2005 年至今，国内的资产证券化业务大致经历了试点扩大、停滞、重启和加速发展共 4 个阶段。近年来国内企业 ABS 发行规模增长迅猛，2017年以来截止 7 月底已发行的资产证券化产品中，企业 ABS 仍然以 3260 亿元的规模傲视其余两者，同比增长 66%。