总规划给京津冀带来新风貌和投资机遇。北京总计划重新划分北京六城，此外对 通州、廊坊和京津冀片区整体发展规划和策略做出了规划蓝图。总体来看，总规 划将北京定位为世界级城市，京津冀受其发展辐射影响在交通、产业、文教科卫、 生态方面均将有改善。我们认为总规划的提出给北京市中心和京津冀片区带来巨 大发展机遇。根据北京总规划对北京城区和京津冀片区的发展规划，我们认为相 应的二级市场投资逻辑分为三层

房地产行业存量社融占比 22%，新增社融占比 45%。我们估算在存量 社会融资规模 165万亿中，房地产行业占比约 22%：1）国内贷款余额 115 万亿中，房地产贷款余额 30 万亿占 26%，其中居民住房贷款余额 20 万亿占 18%；2）直接融资余额 24 万亿中，房企债券净偿还余额 2 万亿占 10%； 3）表外融资余额 26万亿中，估算房地产行业投向占 16%。 2016 年随着楼市销售投资两旺，我们测算新增房地产行业融资额占比 社融规模增至 45%，其中：新增按揭贷款增长 87%，占比增至 39%；债 券净融资额增长 74%，占比增至 32%。2017年前 9月，虽然名义上按揭 贷款占比下降，但由于居民部门短债暴增，新增贷款占比仍高达 50%

“稳定”与“不稳定”的德国。自 1994 年起，德国房价保持了长达15 年的平稳，致使各国争相借鉴“稳定的德国”的成功经验，其发达的租赁市场更是受到广泛关注。然而在 2009 年以后，德国的房价已连续 8 年上涨，个别核心城市房价在此期间累计涨幅达 200%，“稳定的德国”逐渐走下神坛。“长期稳定”与“不再稳定”的德国不禁引起我们的思考，究竟德国的房价为何长期平稳而近年来又持续上涨，住房租赁在平稳房价上作用如何

2017 年 1-9 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 6.8%和8.1%，销售面积和金额同比分别增长 10.3%和 14.6%，符合我们对于 3季度的预期。由于去年高基数背景以及近期住房信贷的收紧，房屋销售增速持续收窄，9 月单月成交面积增速首次转负，同比下降 1.5%收窄 5.8 个百分点；投资方面，房地产新开工面积继续收窄，9 月单月开工增速同比增长 1.4%，收窄 3.9 个百分点；但由于竣工面积降幅更大，在建施工面积增加带动投资增速回升至 9.2%。资金方面，受到调控影响定金及预付款单月增速首次转负，按揭贷款增速大幅下降 50%，房企单月到位资金增速也回落至 1.2%。9 月房地产数据符合我们判断，建筑业进入开工旺季地产投资企稳回升，我们预计 10 月投资增速仍能持续，但预计年末随销售回款下行见顶。

据国土资源部网站 9 月 20 日联合住房城乡建设部印发《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》。《通知》提出，针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题，不动产登记机构和房屋交易管理部门要加强配合，共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理，及时解决问题。防止小产权房通过不动产登记合法化。

随着我国经济的快速发展，我国的房地产行业也不断进步，并取得了硕大的成果。房地产作为我国经济发展的支柱产业，与人们的生活息息相关，对我国整体经济发展具有很大的促进作用。但是随着时间的推移，我国房地产的经济存在着一些问题，影响了我国房地产行业健康平稳的发展。文章主要分析了我国房地产业经济管理出现的问题，并提出有效的策略，以此使我国房地产行业的更好更快的发展。

城市集聚是城镇化发展的主要手段，城市集聚程度上升会带来住房需求的上升和厂房、仓库等企业设施的兴建，从而为城市引入更多的固定资产投资。采用南京市2006-2015年的数据，构建多元回归模型，从而测定出经济集聚、人口集聚、公共服务设施集聚三种主要城市集聚类型对于房地产开发投资的影响。