我们判断2018年将是房地产长效机制落地之年，区域市场将呈现需求、供给、政策等各个层面的分化。我们认为明年上半年的地产板块看点在于：1）一二线城市成交降幅已在今年末明显收窄，明年有望重回正增长轨道；2）短期调控政策已边际见底，部分过严的行政措施将让位于长效机制，政策边际拐点是明年的一大看点；3）居民信贷占比目前过半，按揭信贷额度有边际放松空间，或较下半年偏紧格局有所改善；4）长效机制和租赁住房的细则推出将成为市场焦点，地产投资增速低位运行或为新常态；5）行业集中度有望继续提升，龙头房企业绩将维持惯性增长，估值切换效应明显。我们维持板块中立评级，建议积极关注政策边际变化的时点，推荐组合：1）龙头房企：万科、保利地产等；2）资源型房企：招商蛇口、华侨城等；3）区域型房企：华夏幸福等；4）题材机会：光大嘉宝等。

需求篇：区域成交分化，博弈政策拐点..... 5

供给篇：投资增速新常态，长效机制落地年........ 12

公司篇：弱市助力整合，关注财务风险........ 19

产业链篇：工程渠道或放量，周期价格看供给....... 22

策略篇：博弈政策拐点，寻找资源禀赋...... 25

研究报告中所提及的有关上市公司...... 29