虽然优势地产股在2018年7月底我们观点开始偏乐观之后，一度出现了10-30%不等的涨幅并大幅跑赢沪深300，但到了9月下旬，反弹的大好局面即被打破，截至10月17日，基本吐回了前期涨幅。

我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017 年约1.2 万亿元提升至2025年约2.33 万亿元，机构渗透率有望快速提升。融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。我们建议投资者从两个维度筛选住房租赁投资标的：第一个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产开发商，推荐万科A、金地集团；第二个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产中介，推荐世联行。

上周，国务院常务委员会召开会议，提出在商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策。同时，发改委推动1亿非户籍人口在城市落户开展督查。而在地方层面，杭州、东莞等地人才政策继续落地，其中杭州规定45岁以下技师、35岁以下高职资格人员，工作3年可落户，东莞则推出人才租赁补贴以及人才住房先租后售政策。

9月全国商品房成交依然高位维稳：预计成交面积累计同比4%左右（全国非72样本城市6-8月商品住宅累计同比均值6%），预计成交金额累计同比14-15%（全国非72样本城市6-8月商品住宅累计同比均值22%）。

9 月20 日，新华社消息，国务院下发《关于完善促进消费体制机制，进一步激发居民消费潜力的若干意见》。

住建部网站消息，7 部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》以来，各地逐步深入开展专项行动，陆续查处违法违规的房地产企业和中介机构。根据近期各地查处情况，住建部通报各地专项行动查处的第二批违法违规房地产开发企业和中介机构名单。

板块上半年存货周转率放缓，净负债率创新高，而龙头周转率逆势提升，净负债率虽然快速上升但依然低于板块整体水平，货币覆盖短期有息负债的比重也相对较高。此外资产与负债的集中度均再创新高。我们建议长期关注杠杆率较低、表现均好的地产龙头万科及保利，以及布局二三线为主的二线龙头新城。

9 月 17 日至 9 月 28 日，申万房地产指数上涨 1.80%，跑输沪深 300 指数 4.27pc，在 28 个申万一级行业指数中排名第 22；恒生中国内地地产指数下跌 5.31%，跑输恒生指数 7.15pc，表现落后于 12 个恒生综合行业指数。