本篇报告近90页，试图回答如下问题——一．为什么2018年2月份以来销售那么旺，优势地产股却跌得那么惨且大幅跑输大盘？而我们又为何能前瞻性地看对了2-7月这波地产股的下跌行情？二．为什么8月以来，在土地市场降温、行业销售增速收窄、房企销售去化率下降、开发商降价导致老业主大闹售楼处的案例浮现、房屋中介经纪人信心愈发悲观的时候，优势地产股的股价反而大幅跑赢大盘？而我们为什么又能做到自8月初以来开始坚定看多优势地产股表现？三．对地产股后面的行情怎么看？看好哪些标的？

10月31日，克尔瑞发布18年10月房地产公司销售排行，碧桂园单月销售重回第一，实现销售金额595亿元，恒大、融创分别实现单月销售额530亿元、520亿元，排名第二三，前三门槛从去年同期439亿提升至520亿。10月单月销售过百亿房企达24家，较去年同期多增10家。

申万一级房地产行业周换手率3.79，较上周提升19.75%，从申万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度仍属于中等位臵。周收益率+8.08%，较上周收益率提升10.81pct，上周地产、非银金融、有色金属等板块领涨。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口。另外根据回购的情况，我们建立了回购组合，如果按照仅披露回购预案的情况，可关注新城控股、金科股份；按照回购1-2次，可关注华侨城及蓝光发展。上周我们实地调研了重庆、北京、天津等地市场情况，相关调研结果欢迎交流。

预计2018年房地产行业销售规模将保持稳态，龙头房企竞争优势进一步凸显，强者恒强，龙头房企市占率和规模提升仍将延续。10月房地产行业持续推荐绿地控股、中南建设、新城控股、万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、蓝光发展、旭辉控股集团、金地商置、合景泰富、龙光地产、融信中国、禹洲地产。

业绩整体延续靓丽，财务费用扩大。2018年前三季度上市房企整体营收同比增长28%，归母净利润同比增长33.1%。考虑到结算滞后于销售，预计短期业绩仍将延续较好表现。从利润拆分来看，1-9月归母净利润增速高于营收增速主要因：1）毛利率同比升2.6个百分点；2）非并表合作项目增多，投资净收益同比增长39.5%%。受融资规模扩大及成本上行影响，2018年前三季度财务费用同比增长50.3%；由于合作项目增多，期内少数股东损益占比较2017年全年上升2.5个百分点至18.9%。

征求意见稿放开险资投资股权标的行业范围限制，鼓励公司结合自身情况自主稳健选择投资领域与标的；同时相应调整险企投资股权的部分资质条件，并完善其投资规范与监督管理。险企股权投资行业范围具备更大自主选择空间，并鼓励投向国家鼓励投向国家政策支持的重点领域、市场化法治化债转股企业、以及中小微企业科技型企业等股权；征求意见稿相应放松部分资质条件，并且新增不利情景评估的敏感性测试。