我们预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017 年约1.2 万亿元提升至2025年约2.33 万亿元，机构渗透率有望快速提升。融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。我们建议投资者从两个维度筛选住房租赁投资标的：第一个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产开发商，推荐万科A、金地集团；第二个维度是住房租赁业务已初具规模的房地产中介，推荐世联行。

租购并举政策引领，土地融资双重利好 .... 4

政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善 ........ 4

土地：自持地块增多，纯租赁助降成本 ........ 5

融资：ABS 稳步推进，租金贷或被限制 ....... 8

轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明 .... 11

轻重集散，四象限剖析模式千秋 ..... 11

轻资产vs 重资产：盈利能力和拓展速度的取舍 ......... 12

集中式vs 分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍 .......... 13

房中酒创，五维度研判主体优劣 ..... 14

房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势 ... 14

房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势  15

酒店：装修改造、运营强势，获客弱势 .......... 16

创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势 . 16

中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展 .... 18

中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升 ..... 18

人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛.......... 18

政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平 ... 20

微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势 ..... 21

投资建议.. 24