新常态下我国住房结构发生了巨大转变，大力发展住房租赁市场是目前房地产政策的主要导向。然而当前我国住房租赁市场存在着供需失衡、市场机制不健全、法律体系不完善等问题，严重阻碍了市场发展。应加强市场监管，实现人民住有所居，租售同权。

（1）房地产政策当前处于收紧阶段，类似于2012 年二季度时地产政策的演绎；（2）2019 年以来地产政策的演绎和逻辑同2012 年类似；（3）一旦经济滑落出合理区间，类比于2012 年下半年的情况，地产政策存在重新放松的可能；（4）行业层面，地产景气度如果继续下行，有利于政策空间的提升，目前下行幅度较2012 年相比明显不够；（5）房地产政策即使放松，也是结构性的弱宽松，类似于2012 年下半年随着稳增长加码的跟随式宽松，中央和地方层面政策会出现分化，地方层面延续年初的微调政策，中央层面对于地产的定位并不太可能出现显著变化。

国信房地产区瑞明团队在上期策略《楼市升温，政策两难》重点推荐金地集团、保利地产及阳光城，金地、保利均跑赢大盘。7 月组合为金地集团（显著受益于一二线楼市边际改善）、保利地产（住宅开发央企龙头，低估值+双增长）、荣盛发展（低估值+双增长）。

房企资金端整体延续放缓态势。1-6 月房地产开发企业到位资金84,966 亿元，同比+7.2pct，增速较1-5 月-0.4pct，到位资金增速小幅下滑。其中，1-6 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款分别同比+8.4pct、+4.7pct、+9.0pct、+11.1pct，增速较1-5 月分别+2.9pct、+0.6pct、-2.3pct、+0.3pct。一方面，银保监会对违规资金流入房地产市场的监管升级，交易所市场和银行间市场暂缓部分房企的融资计划，郭树清警示高杠杆过度融资等问题，房企融资渠道条条收紧；另一方面，销售降温，定金及预收款增速下滑，销售回款缓慢。

在重点城市政策预期收紧下，5、6 月份全国销售有所回落，我们认为未来重点一二线城市销售仍能保持平稳，三四线城市将趋于回落，带动全国销售数据下行。同时5 月份以来融资管控下，房地产投资增速也如期下行。我们认为随着市场热度的回落，三季度行业政策环境将有所改善。

投资方面，6 月开发投资增速+10.1%，单月略有改善，源于低基数效应；新开工同比低位回升至+8.9%，同样源于低基数效应，考虑到低库存环境下18Q3-Q4 的拿地快速转负将刚性传导至新开工在19Q2-Q3 开始走弱以及18Q3 处于最高基数区间，维持后续开工将进一步走弱的判断，预计全年开工同比+2%；施工同比维持高位，虽然今年复工较强，但新开工下降将决定目前施工或已见顶；综合而言，在后续基数逐渐走高下，土地购置费进一步走弱和施工或已见顶决定了6 月投资仅暂时回升，后续将继续放缓，预计全年投资同比+8%。

3、4 月小阳春高点后，需求端流动性收紧叠加价格预期管理，全国商品房销售增速持续回落。商品房销售面积6 月同比反弹3.3pc 部分来自于基数因素，1-6 月累计同比继续下滑0.2pc。6 月30 城成交面积增长放缓至9.5%（环比-4.7pc），预计一二线将回归至温和复苏轨道；随着房价预期调整向低线城市扩散，以及棚改力度减弱的影响持续显现，三四线城市后续或存较明显的降速压力。我们维持“销售总量下行与结构切换”的判断，预计全年销售面积同比-7%，销售金额持平。

房地产税是全球主要经济体普遍征收的一种财产税，其作为各国地方政府的主要收入来源，对于助推地方经济发展起到了重要的作用。全球主要经济体征收房地产税都已经有很长一段的历史，而我国囿于一些现实情况和历史因素，至今仍未对非营利性住房征收房地产税。目前我国是否已经具备了征收房地产税的条件和环境，又该如何进行征收？

6 月 26 日，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于促进家政服务业提质扩容的意见》。