面对三四线城市商品房库存过高的局势，以货币化安置为主要方式的棚户区改造项目大规模实施。棚改快速拉升了商品房销售额，实现了对上轮房地产大投资带来的新增供给的有效去化，但同时也导致了房地价快速上涨、平台债务急剧膨胀、房地产投资再度抬头等问题，房地产投资盲目扩大、平台债务流动性风险加大以及与去杠杆进程的叠加效应亟待关注，需加快建立房地产调控长效机制，同时加强财政货币政策的统筹协调，以确保不发生系统性风险。

科学合理的内设机构组织形式对提升组织的管理效率具有重要作用，内设机构组织形式也已由最初的职能式发展到事业部式、矩阵式、混合式以及柔性结构等。党的十八大确定的住房公积金改革方向是政策性住房金融机构，借鉴矩阵式内设机构组织形式对公积金中心“管营分离”进一步改进，以适应改革发展趋势，有一定的研究价值。

3、4 月“小阳春”后市场热度开始有所回落，未来我们依然认为重点一二线城市能保持平稳，而三四线城市将趋于回落，带动全国销售数据下行。而当前融资环境边际收紧下，我们预计土地市场热度将重新有所回落，对房地产投资的贡献将持续下滑，房地产投资增速下半年会持续下行，同时叠加经济下行压力加大，未来可关注政策的相机变化。

1-5 月土地购置面积同比-33.2%，跌幅减少0.6pct，土地成交价款同比-35.6%，跌幅扩大2.1pct。 1-5 月全国土地购置面积的降幅与百城土地成交建面-5.7%的降幅存在较大差距，意味着其余广大的三四线城市土地成交面积下滑更为严重，主要还是由于棚改货币化减弱后，普通三四线城市的机会较前期减少，房企纷纷重新聚焦二线和强三线城市，普通三四线城市拿地明显减少。而百城土地供需比仍处于1 以上，说明供应并未缺席，到位资金的下滑加之前期土地市场过热导致高性价比地块减少，百城土地成交趋降的态势将可能在之后几个月份延续。

投资方面，5 月开发投资增速降至+9.5%，出现明显放缓，源于土地购置费同比进一步走弱以及施工面积同比或已见顶。其中，土地购置费同比进一步走弱，通过固定资产中其他费用可估算其单月同比已降至约+15%；新开工同比大幅放缓至+4.0%，源于拿地转负传导和高基数效应，预计新开工将进一步走弱；施工同比维持高位，虽然今年复工较强，但新开工下降将决定目前施工或已见顶；竣工和土地购置数据质量不高，不做分析；综合而言，土地购置费进一步走弱和施工或已见顶决定了投资将继续走弱。

[2T0ab1le9_S年umm1a-r5y] 月，房地产开发企业合计资金来源为 6.7 万亿元，同比上升7.6%，较上月累计值减少1.3%，其中国内贷款和按揭贷款分别同比增长5.5%和增长10.8%。5 月末，广义货币同比增长8.5%，1-5 月累计社会融资规模增量同比增加27.7%，较上月增加2.4 个百分点；新增人民币贷款同比增长11.4%，较上月减少1.7 个百分点；其中企业和居民部门分别同比增长27.7%和增长3.7%，分别较上月下降4.1 个百分点和增长1.1 个百分点。

行业正进入“夹缝时代”，翻倍取胜的Martingale 策略或将失效，而真正高周转才是出路，真正高周转需在产品定位等五个要素上实现突破；存量子行业中，物管得益于竣工回暖或具备beta，商业地产回报率虽不支持大规模REITs 但元REITs正在发芽，住宅开发仍是“基本盘”；展望下半年，行业政策端是“区间管理”，基本面是“窄幅波动”，所以板块博弈属性相对弱化，真正高周转公司才是好公司和长期的好股票。判断经济压力仍在，市场利率改善，维持行业“推荐”评级。

2019年4月，发改委印发《2019年新型城镇化建设重点任务》，政策显示各层次城市户籍政策均有

持续宽松迹象，加速推进新型城镇化。同时，城市群模式持续深化。除两会重点提及的京津冀、

长三角及粤港澳湾区外，此次政策继续提出要有序推动成渝、哈长、长江中游、北部湾、中原、

关中平原、兰州-西宁、呼包鄂榆等城市群发展规划，加快出台实施天山北坡、滇中两个边疆城市

群发展规划。

2019 年1-5 月，全国房企土地购置面积同比减少33.2%，较上月降幅收窄0.6 个百分点；土地成交价款下降35.6%，比上月回落2.1 个百分点。1-5月，全国政府性基金预算收入和支出分别同比下降3.8%和增长32.8%，其中国有土地使用权出让收入和支出分别同比下降6%和增长15.8%，分别较上月降幅收窄1.6 个百分点和回落5.5 百分点；全国一般公共预算收入和支出分别同比增长3.8%和增长12.5%。1-5 月全国固定资产投资同比增长5.6%，增速较上月回落0.5 个百分点；

销售回暖持续 行业景气度高稳经济作用突出。全国商品房销售3月探底回升，4月份上升趋势延续，楼市回暖持续。预计稳经济背景下，楼市政策延续因城施策，19年销售绝对值仍将维持在历史高水平。在流动性充裕及地方政策微调持续背景下，一二线城市房价同环比涨幅均持续回升。房地产行业具备整体体量巨大，能带动上下游众多产业，拉动经济增长直接及间接作用明显；对比当前部分行业销售及生产数据不振，房地产行业景气度相对理想，其稳经济作用更为突出。