政策打开行业规模经济的通路，解决发展的可持续性问题，我们看好品质物管龙头的发展。我们认为，政策进一步打开了提升老盘盈利的可能性，推动了科技应用和行业规模经济，也便利了第三方外拓和优胜劣汰。我们相信，行业在内外因作用下进入发展的关键期，我们看好品质龙头，重点推荐金科服务、绿城服务、世茂服务、保利物业、华润万象、融创服务、永升生活服务、招商积余、新大正、碧桂园服务和新城悦服务。

1月5 日，住建部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，围绕6 大方面就加强和改进住宅物业管理工作提出了21 条要求。《通知》覆盖面较为宽泛，可以从美好生活和社会治理两个维度理解，期待后续能有更多细则和典型案例落地推广。政府和头部企业均在持续探索物管公司的服务边界，行业规模和格局演化或将持续超出市场预期，关注“供应高峰过去+年报期临近+政策利好频发”催化下板块龙头的投资机遇。

房地产贷款集中度管理采取分档形式，强调稳健灵活。2020 年12 月28 日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），该《通知》要求房地产贷款集中度管理以分档形式进行。同时对第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理保持一定的灵活性，而对符合管理要求的银行业金融机构要求保持经营的稳健性。

1 月5 日，《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》发布，《通知》从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理6 个方面要求加强和改进住宅物业管理工作。

房地产属于资金密集型行业，投资规模大，开发周期长，公司通常杠杆率较高。本文详细解析了房地产企业重点负债类科目阅读要点，同时对少数股东权益科目进行了简要研究，最后介绍了房地产企业隐性负债的产生及识别方法。

年末冲规模阶段，12 月百强房企销售金额单月同比继续维持较快增长，增速扭转9 月以来的下降趋势而有较大幅度回升，全年累计销售金额增幅维持在10%以上，体现出房地产市场需求继续保持较强的韧性。根据克而瑞数据，12 月百强房企实现全口径销售金额约17187 亿元，较去年同期增长29.2%，较上月提升9.1 个百分点；全年累计同比来看，1-12 月百强房企累计全口径销售金额同比增长12.4%，增幅较上月提升2.1 个百分点。

央行出台房地产贷款集中度管理，对银行增设“两条红线”、过渡期2-4 年。本次贷款集中度管理对中资银行分为五档进行监管，分别是大型银行（7 家）、中型银行（17 家）、小型银行及非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行。其中大型和中型银行房地产贷款和按揭贷款余额占比上限分别为40%和32.5%、27.5%和20%；后三类银行上限分别为22.5%和17.5%、17.5%和12.5%、12.5%和7.5%。自2020 年12 月末，两项指标超出上限2pct 以内，过渡期2 年；超出上限2pct 及以上，过渡期4 年。