政策打开行业规模经济的通路，解决发展的可持续性问题，我们看好品质物管龙头的发展。我们认为，政策进一步打开了提升老盘盈利的可能性，推动了科技应用和行业规模经济，也便利了第三方外拓和优胜劣汰。我们相信，行业在内外因作用下进入发展的关键期，我们看好品质龙头，重点推荐金科服务、绿城服务、世茂服务、保利物业、华润万象、融创服务、永升生活服务、招商积余、新大正、碧桂园服务和新城悦服务。

1月5 日，住建部等十部委联合印发《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，围绕6 大方面就加强和改进住宅物业管理工作提出了21 条要求。《通知》覆盖面较为宽泛，可以从美好生活和社会治理两个维度理解，期待后续能有更多细则和典型案例落地推广。政府和头部企业均在持续探索物管公司的服务边界，行业规模和格局演化或将持续超出市场预期，关注“供应高峰过去+年报期临近+政策利好频发”催化下板块龙头的投资机遇。

房地产贷款集中度管理采取分档形式，强调稳健灵活。2020 年12 月28 日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》），该《通知》要求房地产贷款集中度管理以分档形式进行。同时对第三档、第四档、第五档房地产贷款集中度管理保持一定的灵活性，而对符合管理要求的银行业金融机构要求保持经营的稳健性。

1 月5 日，《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》发布，《通知》从融入基层社会治理体系、健全业主委员会治理结构、提升物业管理服务水平、推动发展生活服务业、规范维修资金使用和管理、强化物业服务监督管理6 个方面要求加强和改进住宅物业管理工作。

房地产属于资金密集型行业，投资规模大，开发周期长，公司通常杠杆率较高。本文详细解析了房地产企业重点负债类科目阅读要点，同时对少数股东权益科目进行了简要研究，最后介绍了房地产企业隐性负债的产生及识别方法。

年末冲规模阶段，12 月百强房企销售金额单月同比继续维持较快增长，增速扭转9 月以来的下降趋势而有较大幅度回升，全年累计销售金额增幅维持在10%以上，体现出房地产市场需求继续保持较强的韧性。根据克而瑞数据，12 月百强房企实现全口径销售金额约17187 亿元，较去年同期增长29.2%，较上月提升9.1 个百分点；全年累计同比来看，1-12 月百强房企累计全口径销售金额同比增长12.4%，增幅较上月提升2.1 个百分点。

央行出台房地产贷款集中度管理，对银行增设“两条红线”、过渡期2-4 年。本次贷款集中度管理对中资银行分为五档进行监管，分别是大型银行（7 家）、中型银行（17 家）、小型银行及非县域农合机构、县域农合机构和村镇银行。其中大型和中型银行房地产贷款和按揭贷款余额占比上限分别为40%和32.5%、27.5%和20%；后三类银行上限分别为22.5%和17.5%、17.5%和12.5%、12.5%和7.5%。自2020 年12 月末，两项指标超出上限2pct 以内，过渡期2 年；超出上限2pct 及以上，过渡期4 年。

“伟大出自平凡，英雄来自人民”，习总书记在给圆方物业的回信中高度评价了物管行业在抗击新冠疫情中的表现，政府-企业-居民的互动性、信任度、配合度提升。物管行业重塑社会形象，体现责任担当，在社会治理中的地位和重要性提升。

房地产贷款新规出台，渠道监管进一步收紧。房地产贷款集中度管理制度将全国银行分为五档，对不同档次银行设定房地产贷款占比、个人住房贷款比重上限，如第一档（7 家大型银行）分别不超过40%、32.5%，第五档（村镇银行）分别不超过12.5%、7.5%；若超出比重上限，需在2-4年内压缩至符合规定。同时，新规给予三档及以下银行一定调整范围，上限可增减2.5 个百分点。

百强房企销售额维持双位增长，2021 年预计整体平稳。2020 年百强房企实现销售额13 万亿元，同比增长12.4%，销售面积9.3 亿平米，同比增长9.6%，增速分别较2019 年下降3.6、3.4 个百分点。其中12 月单月销售额1.7 万亿元、销售面积1 亿平米，同比分别增长29.2%、13.8%，增速较11 月分别升9.1、降9.4个百分点。展望2021 年，尽管2020H2 房企“以价换量”带来部分需求提前释放，叠加热点城市调控趋严，但考虑历次销售大幅下行主要受中央层面调控或核心城市降价等负面事件冲击，目前以稳为主基调明确，预计2021 年全国销售额同比
持平。