自 16 年长效机制首次提出以来，经过 4 年的尝试和摸索， 经历了“去杠杆、贸易战、抗疫情”等内外部的冲击后，到 21 年，关于长效机制的制度安排已经日趋完善。中央对于地产行业保增长同时保民生的诉求未曾变化，但从调控方法与响应机制上进行了一定幅度的优化调整， 更多的发挥省市政府在市场调节中的作用，落实因城施策。从而实现行业规模、房价表现、地产投资增速等指 标长期平稳增长的目的。

三条红线和贷款集中度管理将推动行业进入新阶段，“轻杠杆、重运营”转变下有助于行业更平稳健康发展，融资资源将从杠杆驱动房企向运营驱动房企集中，也将利于好学生获得更大更持续的成长空间， 同时预计房地产将呈现业务制造业化、发展长期化、估值 Alpha 化，好学生或将迎来戴维斯双击。

2020 年，信用水平下滑的房企数量有所增加，“三道红线”对房企规模增速的严格管控将 促使竞争格局趋于稳定，债务负担合理的房企优势更加显著。2021 年房企境内债和海外债均面临偿债高峰，部分偿债规模较大的房企各类杠杆提升空间均较为有限，再融资压力较大；中小型房企在行业需求端下行和融资收紧的环境下，由于经营韧性相对不足，整体信用风险有所提升。

央行、银保监会于 2020 年 12 月 31 日正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行 业金融机构房地产贷款集中度管理制度。重点包括以下几方面内容：(1)对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限。(2)对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。(3)对银行分档分类，各地方因地制宜设置管理要求。(4)租赁类贷款、资管新规过渡期内回表贷款不纳入管理范围。

房地产行业进入后开发世代，物业行业整合，连同智慧家居、智慧办公的普及驱动地产科技领域加速催化。

本报告主要针对全国利率变化情况，依据监测数据对当前利率形势及未来利率趋势做 出分析判断及解读，并结合政策动向及重点城市实际情况对城市利率变化原因、影响及未 来变化趋势进行分析。

进入2021 年,消费行业整体复苏趋势明朗，其中Q1 可选消费板块有望在去年疫情影响的低基数下实现快速修复，而龙头企业在前期积累的规
模优势下通过渠道转型和产品升级，在疫情期间进一步打磨了自身的经营韧性，有望领先行业复苏进程，并具备更高的发展确定性。具体来看：1）美妆板块方面，行业依旧维持极高景气度。其中产品升级表现优异并持续深耕全渠道布局的国货品牌有望实现基本面加速成长，且预计将直接受益于监管强化趋势下带来的竞争环境相对优化，重点推荐珀莱雅、上海家化、御家汇等；2）医美板块方面，中长期看，随着消费者教育逐步深化、人均收入水平提升及供给端支撑强化，医美消费渗透率提升趋势较为确定，重点推荐关注爱美客、华熙生物等；3）可选消费方面，有望在Q1 呈现加速复苏之势，这一过程中龙头公司在前期供应链和渠道深耕基础上，通过积极数字化转型迎来发展新机遇，并受益行业出清后集中度提升趋势，重点推荐关注黄金珠宝龙头周大生、老凤祥，以及百货龙头王府井、天虹股份等。

在“双循环”格局下，商业地产随整体消费持续繁荣；当前商业地产“结构性过剩”，购物中心仍有增量空间；参与者优胜劣汰，具备规模、管理优势的房企加大投资，行业集中度显著提升。视商业地产为第二增长曲线的房企借助可持续的持有运营收入更能跨越周期、良性发展。建议关注A 股新城控股和大悦城，以及H 股龙湖集团和华润置地。

疫情后全国287 城土地出让金同比增速呈波动上升趋势 。10 月为景气高点，此后市场热度略有回落。12 月全国 287 城土地出让金同比增速较上月略有下滑但仍处全年中高位，整体溢价率继续低位波动；结构上看一二线土地市场有所回暖，三四线土地出让金同比增速自高位回落 。 从量上看 287 城供应土地建面同比增速较上期有所上升，成交土地建面同比增速较上期有所下降，供销比较上期有所下降 。从价上看，全国 287 城供应土地楼面均价同比增速较上期有所上升，成交土地楼面均价同比增速较上期有所下降，溢价率较上期小幅回落 处全年中低水平 。 库存上看 11 月开工未售口径绝对库存及去化周期均有所下降 一线 、三四线库存有所上升，二线下降明显 。2021 年 1 月首周土地出让数据明显回落，但数据不具备参考性，主因今年首周法定假期相对更长 。我们认为未来两年内，三条红线，难对房企拿地总量中枢造成太大影响 。因当前时点新增拿地相较，2020 年左右结转项目来说，对资产负债表的预期正向贡献更明显，预计 2021 年一季度或超预期 。