今年下半年以来，土地市场持续冰冻。根据国家统计局数据，2021 年10 月， 土地购置面积同比下降24.2%，成交价款也同比下降0.3%。累计来看，前十月 土地购置面积同比下降-11%，成交价款同比微升0.2%。而根据11 月（截至23 日，下同）集中土拍结果来看，土地市场依然没有好转迹象，两个集中供地城市 平均溢价率仅0.8%，平均流拍率达到36%。

政策环境综述：流动性压力扩散，政策边际改善。“三道红线”等供给 侧改革政策出台叠加市场景气度下行使得房面临较大流动性压力，当 前已经发生实质违约或存在偿债压力的房企20 年销售规模占全国的 比例超过五分之一，行业整体承压；近期中央政策表态较为正面，部 分城市在落户、税费等方面放松以稳定市场，细化预售监管规则，为 房企纾困的同时也保障购房者权益；近期保利、招蛇中票募资用途突 破19 年末以来的借新还旧，融资环境边际有所改善。

下半年房地产各项数据全线回落，下滑斜率堪比2014-2015 年。11 月前3 周，螺纹钢表观消费量的两年同比增速为-10.2%，较10 月进一步下滑，预 示房地产投资增速仍然暂无企稳迹象。

Meta在计算机领域称之为元，verse是宇宙universe的缩写，Metaverse元宇宙意为探讨 互联网的下一个阶段，是一种持续的能被分享的虚拟空间，由AR、VR 、3D等技术支持。 美国科幻作家Neal Stevenson在1992年发布的小说《Snow Crash》最先提到元宇宙，小 说里，所有现实世界的人， 在元界都有一个网络分身。元宇宙象征着一个平行于现实世界 的、人造的虚拟维度，参与者能做的事和经历只会受到想象力的限制。Facebook将元宇 宙定义为“你可以与其他人共同构建和探索的虚拟空间”。我们认为，斯皮尔伯格的电影 《头号玩家》中的“绿洲”世界应该是元宇宙的终极形态。

房企估值及投资建议：板块估值底部小幅抬升，房企表现分化。近一个 月以来，受房企自身资质及近期信用事件影响，A 股及H 股板块各房 企股价出现分化，央国企及资质优秀的民企股价所有上升，市场对其资 金情况有担忧的民企则有所回调。板块位置来看，板块估值在11 月5 日创历史新低（4.19x），随后在央行信贷投放回升及直融渠道改善等影 响下小幅上修至4.65x，但仍低于历史各小周期低点，当前政策态度转 变，行业将会得到估值系统性回升的机会，推荐关注优质绿档公司。

房地产行业迈向存量时代，物业管理行业的发展对我国居民 家庭核心资产保值增值具有重要意义，其在市场中的地位日 益凸显。物业管理行业规模已突破万亿大关，而在增值服务、 基础物业服务等领域仍有较大的拓展空间，行业在成长持续 性以及盈利能力持续性上均有一定保障，当前主要受房地产 行业信用风险影响出现明显调整，当前房地产行业政策已在 纠偏，板块估值仍处于相对低位，推荐配置物业管理板块。

本篇报告我们从行业经营的维度切入，在行业环境及政策因素保持稳定的情况下，对明年房地产数据的测算框架及预测结果，进行了系统性的定性及定量分析。

11 月23 日，成都市住房和城乡建设局发布《关于精准应对疫情冲击全力实现年度目标的通知》，出台12 条促进企业稳产满产措施，其中指出要促进房地产平稳健康发展，主要涵盖四点：提高房地产审批效率、鼓励项目加快上市销售、提高预售资金监管使用效率、协调金融机构加大支持力度。