1998 年房改释放了房地产市场的洪荒之力。过去 20 年，一方面，房地产业迅猛发展成为支柱产业，对国民经济产生了巨大的带动作用。另一方面，房地产调控在稳增长和控房价之间几经反复，先后动用了货币、信贷、税费、土地等各种政策工具，但越调越涨，北上深一线城市房价排在全球前列。在“房子是用来住的、不是用来炒的” 新定位下，本文回顾历次房地产调控的背景、措施、效果，并反思经验教训。

截止2月12日，地产板块约 103 家公司公布了业绩预告/快报/年报，74%实现增长，其中①增幅超过 500%以上有7家，包括华联控股、深大通、渝开发等；②增幅超过 100%-500%有 31 家，包括新湖中宝、皇庭国际、广宇发展等； ③增幅超过 30%-100%有24家，包括新城控股、华夏幸福、深振业 A 等。

内房股上周出现普涨现象：我们认为主要原因是来自于三个方面：1）1 月市场成交和房企销售数据超预期。虽然各热点城市楼市调控不断深化，但未调控强三线城市成交持续走高形成对冲，推动 1 月份市场销量好于预期。同时尽管已经考虑到市场的温和表现，主流房企1月份的销售数据仍十分亮眼。考虑到成交天数的增加（去年春节在2月），预计今年2月份销售数据将大概率再超预期。2）16-18 年业绩高增长具有较强确定性。过去两年的热销使得 16-18 年房企确认收入的高增速具有较强确定性。而且，本轮上行周期房企的销售均价均有明显提升，也将推动行业毛利率有所恢复。当然长期来看，行业毛利率仍呈趋势性下滑。

2017 年以来 A 股地产表现萎靡，从 2016 年 11 月高点累计回调达 7.1%。相比之下，H 股地产股价表现靓丽，碧桂园、华润年初至今涨幅达到 21.9%和 24.7%。站在目前时点，我们认为 A 股蓝筹地产持续回调已反应基本面下行和政策收紧的悲观预期。短期来看，1月20家主流房企合计销售额同比增长 69%，无论估值、机构持仓均处于历史低位、且2016-2017 年业绩高增长确定；中长期来看，蓝筹房企凭借其高 ROE、低 PB 仍将受到长线资金的青睐。

一手房：环比增速 687.9%，同比增速 269.9%本周中泰跟踪 60 大中城市一手房合计成交 46,522 套，环比增速 687.9%，同比增速 269.9%，年初至今累计同比增长-18.7%。一线、二线、三线城市成交套数环比增速分别为 5663.9%、 1778.8%和532.0%。

假期后第 1 周（第6周）安信跟踪 48 大城市一手房合计成交 3.91 万套，环比过年假期前一周（第4周）下降 12.46%，与上年假期后同期相比上升 23.52%，累计同比下降 25.67%，其中一线、二线、三线城市环比增速分别 18.22%、-47.36%、 -4.7%；一线城市中，北京、上海、广州、深圳环比增速分别为 327.23%、-11.07%、-15.69%、505.88%。

一手房销量：1）环比：整体环比上升 448%，其中一线上升 1993%，二线上升 1025%，三线上升 210%。2）同比：整体同比升 1031%，其中一线升 2299%，二线升 1778%，三线升 616%。3）本周与 2016年全年周均比：整体降 34%，其中一线降 62%，二线降 42%，三线升 7%。4）累计同比：整体同比降 34%，其中一线城市降 55%，二线降 40%，三线降 5%。一手房整体成交均价：环比升 12.1%，同比升 9.6%。二手房销量：本周环比升 1155.1%，同比升 2610.1%。

中国经济平稳转型，财富全球化配臵，港股将开启新牛市。新牛市进程仍将遭遇震荡，但是不改变向上的趋势。2017 年中国经济前高后低，港股的复苏逻辑在希望和失望中摇摆，因此，投资者在市场悲观时要找机会，而在市场亢奋时要保持理性。便宜仍是港股投资的硬道理，五条主线找机会：1、围绕低估值的价值股找机会，重点挖掘地产、航运、石油产业链、有色等行业“赢家通吃”的龙头公司。

Strong Home Price Prospects: The ideal conditions for rapid home price rises exist in several markets, with the combination of extremely low borrowing costs, readily available credit, steady economic growth and limited housing supply. Fitch Ratings expects this situation to remain in 2017 and this is reflected in the Stable or Stable/Positive outlooks on the housing and mortgage markets for 19 of the 22 countries in this report.Slowdown Overdue in Hottest Markets: The rate of price increases should slow as home purchases become increasingly expensive relative to household income and rents. Unsustainably rapid price rises in some countries (eg New Zealand, Norway, Australia, Canada) are expected to moderate in 2017.